잠재 인수액 167,949,120원을 특별매각조건이 지운다 — 개봉동 에코그로브빌리지 301호

서울남부지방법원 2025타경11096. 개봉초등학교 동측 인근에 있는 에코그로브빌리지 103동 3층 301호로, 전용 46.33㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 김대하 씨가 2022년 1월 24일 470,000,000원에 매수했고, 같은 날 남하영 씨와 보증금 465,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다.

권리구조만 보면 고위험 인수형입니다. 남하영 씨는 2022년 2월 21일 전입·점유를 시작했고, 2022년 1월 26일 확정일자를 갖춘 뒤 2024년 3월 5일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 7월 22일 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 남하영 임차권의 현재 회차 미배당액 167,949,120원은 계산상 존재하지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 0원*으로 처리됩니다. 이 조건은 남하영 임차권에만 작동하며 다른 권리까지 일괄 정리한다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

이 사건의 말소기준은 2025.07.22. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 남하영 씨의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 현재 최저가를 가정하면 집행비용을 제외한 297,050,880원만 배당되고, 167,949,120원이 미배당됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 특별매각조건은 이 임차권의 미배당 잔액과 임차권등기 말소에 적용됩니다.

② 실거래 비교 — 조건 적용 시 67.7%

제공된 에코그로브빌리지 실거래 표본은 2021년 8월부터 2022년 6월까지 총 7건입니다. 평균 거래가는 446,428,571원, 최신 거래는 2022년 6월 490,000,000원입니다. 특별매각조건이 적용된 실질취득액 302,080,000원은 이 거래평균의 67.7%입니다.

다만 실거래 표본의 최신 시점이 2022년 6월이라는 점은 분명히 구분해야 합니다. 302,080,000원이 제공된 거래자료보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 2026년 매각기일의 현행 시세와 동일시할 수는 없습니다. 44세대 규모이고 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.8회이므로 현장 매물과 최근 거래 여부를 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 302,080,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 167,949,120원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 2021.06.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층입니다.
• 입지. 개봉초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지와 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 광명사거리역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난합니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지·경보설비, CCTV와 주차장시설이 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 5필지 일단의 평탄한 토지로 101동·102동·103동의 건부지이며 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,007,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 44세대의 소규모 단지이고 제공된 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회, 매각률은 0.0%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함되는지 원문을 대조하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 대금납부 이후 말소에 필요한 서류와 이행 주체·시점을 확인하세요.
• 잠재 인수액 구분. 계산상 미배당액은 167,949,120원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
• 시세 재검증. 제공 실거래는 2021.08~2022.06 거래입니다. 2026년 현장 매물과 최근 거래를 별도로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.02.24. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본에서 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사 및 현장 방문으로 점검하세요.
• 규제 확인. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제를 관계기관에서 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.

맺으며 — “가격을 만드는 것은 유찰이 아니라 특별매각조건”

겉으로만 보면 감정가 472,000,000원에서 두 차례 유찰돼 302,080,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 임차보증금 465,000,000원이 있어 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지고 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.

이 사건의 핵심은 유찰률 64%가 아니라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 묶은 특별매각조건입니다. 이 조건이 적용되면 룰상 미배당액 167,949,120원은 실질 0원*이 되고, 실질취득은 302,080,000원으로 제공 거래평균의 67.7%가 됩니다. 반대로 이 전제가 무너지면 보증금 465,000,000원 안팎의 고비용 인수형으로 즉시 바뀝니다.

조건 적용 시 가격은 매력적이지만 권리 확인 난도와 소규모 단지의 환금성 부담이 남는 물건. 특별매각조건과 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인한 뒤에만 가격 메리트를 인정할 수 있습니다.