서울남부지방법원 2025타경11100. 영등포역 북동측 인근 ‘명남더블레스’ 3층 311호 오피스텔입니다. 소유자 김윤식은 2022년 1월 10일 매매를 원인으로 거래가 225,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 9일 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 2023년 3월 15일 인천세무서장 명의의 압류가 설정됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준권리입니다.

권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이재혁은 2022년 1월 18일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 2월 9일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 3월 15일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후 2023년 12월 7일 임차보증금 225,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건

말소기준은 2023년 3월 15일의 국세 압류입니다. 그 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이재혁의 임차권등기 역시 등기 접수일만 보면 말소기준 이후지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 전입·점유일인 2022년 2월 9일을 기준으로 봐야 합니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 주체 2명

조사상 인적 주체는 이재혁과 GANAU GRETA, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자이므로 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

* 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각과정에서 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 룰상 미배당액은 85,709,120원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 222,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 142,080,000원으로 감정가의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 실질 인수액은 0원이므로 조건상 취득기준은 현재 최저가 142,080,000원입니다.

다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 오피스텔은 층·면적·호실 상태와 임대수익에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 입찰가 판단은 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.

특별조건을 제외한 통상 산식에서는 낙찰가가 내려갈수록 이재혁의 미배당액이 늘어나, 낙찰가와 인수를 합친 총액은 약 2.27억원으로 거의 고정됩니다. 즉 유찰만으로는 대항력 임차인의 보증금 부담이 사라지지 않습니다. 이 사건의 가격 구조가 달라지는 이유는 유찰이 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,080,000원 가정)

배당표 산식상 이재혁 보증금 미배당액은 85,709,120원입니다. 특별매각조건을 반영하지 않으면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 3층 311호입니다. 사용승인일은 2021년 1월 26일입니다.
• 입지. 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·호텔·아파트와 근린생활시설이 혼재한 주상지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장, 지하철 1호선 영등포역, 지하철 1·5호선 신길역이 있어 교통여건은 양호합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 소화전, 승강기와 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 세로장방형 평지의 일반상업지역 토지로, 제1·2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 북측 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 토지 지표. 토지면적은 786.5㎡, 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체와 범위, 임차권등기 말소 방식 및 조건 이행 시점을 매각물건명세서와 법원 기록에서 대조하세요.
• 이재혁 임차권 확인. 보증금 225,000,000원, 전입 2022.02.09, 확정일자 2022.01.18, 배당요구 2023.12.07의 일치 여부를 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. GANAU GRETA는 2025.02.07 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 계약 내용이 확인되지 않았으므로 현황조사 보완과 현장 점유 확인이 필요합니다.
• 명도 계획. 실질 인수액과 별개로 현재 점유자의 퇴거·인도 문제는 남을 수 있으므로 인도명령 가능 여부와 협의 비용을 검토하세요.
• 시세 대조. 감정가 대비 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 명남더블레스와 영등포역·신길역 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태와 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부·등록자료를 확인하세요.
• 관리비·주차. 체납 관리비와 기계식주차장 이용 조건, 실제 주차 가능 차량 규격을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 포기·말소 조건”

이 사건을 일반적인 대항력 임차인 물건으로만 보면 현재 최저가 142,080,000원에 미배당 보증금 85,709,120원이 더해져 실질취득액이 227,789,120원이 됩니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당액이 늘어 총부담은 약 2.27억원에 머무는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면, 이재혁 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 권리분석의 결론은 조건 이행 전제 시 인수 해소입니다. 다만 별도 점유자 확인, 민간임대주택등기, 실제 명도와 시세 검증이 남아 있습니다. 권리의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 이행 여부입니다.