표면 최저가 1.65억, 실질취득은 2.37억 — 화곡동 까사지오 402호

서울남부지방법원 2025타경11119. 강서구 화곡동 까사지오 4층 402호, 전용면적 27.31㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 258,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 165,120,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 임차인 인수형입니다.

박지해의 보증금은 234,000,000원이고, 현재 최저가 배당 시 집행비용을 제외한 162,008,320원만 배당됩니다. 남는 71,991,680원은 매수인이 인수하는 구조이므로, 실질취득은 165,120,000원이 아니라 237,111,680원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 박지해의 미배당액이 증가해 총취득액은 약 236,000,000원대에 머뭅니다. 즉 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인 인수액이 핵심

말소기준권리는 2023.06.02 접수된 주택도시보증공사의 가압류 850,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 서해민 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다. 다만 등기 순위와 별개로, 임차인의 대항력은 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다.

박지해는 2019.11.29 전입·점유를 시작하고 2019.10.21 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2022.02.08 말소됐지만, 예상배당은 박지해의 선순위 대항력과 우선변제권을 인정해 보증금 234,000,000원 중 162,008,320원을 배당하고 71,991,680원을 매수인 인수로 계산합니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 잔존 위험을 분리

* 특별매각조건을 적용하지 않고 대항력 있는 임차인의 미배당액을 일반 규칙으로만 계산하면, 서해민의 보증금 245,000,000원은 전액 미배당 승계 위험으로 남을 수 있습니다. 본건은 채권자의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 실질 0원으로 반영하되, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 포기·말소 서류의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 61.6%가 아니라 88.5%로 봐야 한다

까사지오의 확인된 실거래는 전용 29.93㎡ 기준 4건이며, 모든 거래금액이 268,000,000원입니다. 대상 물건은 전용 27.31㎡로 면적이 완전히 같지는 않지만, 비교 가능한 면적대로 집계돼 있습니다. 확인된 최신 거래는 2024.12의 268,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 268,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 0.0%로, 확인된 표본에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다.

최저가 165,120,000원만 비교하면 실거래 평균의 61.6%지만, 이는 박지해의 미배당 보증금 인수를 뺀 숫자입니다. 실질취득 237,111,680원으로 다시 계산하면 실거래 평균의 88.5%이며, 차액은 30,888,320원입니다. 가격상 여지는 존재하지만, 표면상 보이는 38.4% 할인과는 성격이 전혀 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)

매각대금 전액이 집행비용과 박지해 보증금 배당에 소진됩니다. 박지해 보증금 부족액 71,991,680원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 주택도시보증공사의 채권 1,095,000,000원은 전액 미배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정

현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 59,443,200원 낮아지지만, 실질취득은 832,205원만 내려갑니다. 낙찰가가 내려간 만큼 박지해의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 이 물건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 약 236,000,000원~237,000,000원대의 실질취득입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 6층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택과 일부 단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 2필지 일단의 가로장방형입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기, 소방시설, 공동현관 보안설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정은 2024.09.10~2029.09.09이며 지목 도로에 한정됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문과 표준적 이용상태를 참고해 평가돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 평균 유찰 2.7회와 낙찰률 0.0%를 고려하면 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 입찰가에 박지해 미배당 보증금 인수액을 더해 총투입액을 계산하세요. 현재 회차 기준은 237,111,680원입니다.
• 특별매각조건 원문 확인. 잔액청구 포기와 임차권등기 말소가 서해민 관련 반환채권에 적용되는지, 말소 이행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
• 박지해 권리 확인. 임차권등기가 2022.02.08 말소된 이후 보증금 반환·점유 종료·채권 양도 여부와 현재 잔액을 배당요구 및 관련 서류로 대조하세요.
• 임재희 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현장 점유자와 인도 대상을 확인하세요.
• 면적 차이 반영. 대상 전용면적은 27.31㎡이고 실거래 비교 대상은 29.93㎡입니다. 동일 금액을 그대로 적용하지 말고 층·향·내부 상태와 면적 차이를 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가가 외부관찰과 탐문을 참고해 이뤄졌으므로 누수·하자·불법 구조변경 여부를 별도로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 특별매각조건 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.65억짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최저매각가 165,120,000원에 박지해의 미배당 보증금 71,991,680원을 더하면 실질취득은 237,111,680원입니다. 박지해 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총취득비용은 약 236,000,000원대에 고정됩니다.

둘째, 서해민 보증금 245,000,000원은 채권자의 잔액청구 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건으로 실질 0원*이지만, 이 조건은 박지해에게까지 확대되지 않습니다. 따라서 최근 실거래 268,000,000원보다 30,888,320원 낮은 가격 여지는 있으나, 선순위 임차인 인수·특별매각조건 확인·소규모 다세대의 환금성이라는 세 가지 부담을 감수해야 합니다. 표면 가격은 매력적이지만, 권리 확인을 끝낸 뒤에만 의미가 생기는 조건부 검토 물건입니다.