서울남부지방법원 2025타경11124. 서울 강서구 화곡동 우송프라임빌 제5층 제502호, 전용 33.33㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 김완태는 2020.02.24 소유권을 취득했고 당시 등기부 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.05 주택도시보증공사의 가압류 275,000,000원입니다. 그보다 앞선 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있고, 이후의 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 2022.02.15 전입·점유를 시작한 임차권자 김민송입니다. 확정일자도 2022.01.24로 말소기준권리보다 앞서고, 임차보증금은 189,000,000원입니다. 일반적인 배당 구조라면 최저가 105,984,000원에서 집행비용 2,283,776원을 뺀 103,700,224원만 배당되어 보증금 부족분 85,299,776원이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 이번 사건은 바로 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 권리분석의 결론은 ‘원칙상 인수형, 특별매각조건 반영 시 실질 인수 0원’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 995-18 우송프라임빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.33㎡ · 제5층 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김완태 · 2020.02.24 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 105,984,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.05 가압류 · 주택도시보증공사 · 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건으로 정리
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민송 · 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.15 / 2022.01.24 | 189,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 원칙상 부족분 85,299,776원 · 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 김송 · 미상 | 2024.12.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유태경 · 미상 | 2025.06.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김송과 유태경의 전입은 모두 2023.09.05 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 반면 김민송은 명확한 선순위 대항력 임차인이어서 원칙대로라면 가장 큰 위험요소였지만, 이번 사건의 특별매각조건이 그 부족분 반환청구권과 임차권등기 문제를 직접 해소합니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 실질취득은 최근 거래의 65.0%
우송프라임빌(995-18)은 8세대, 사용승인일 2011.06.24인 다세대주택입니다. 전용 33.33㎡와 면적이 일치하는 거래 표본은 1건이며, 거래가는 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 33.33㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.33㎡ | 1건 | 163,000,000원 |
현재 최저매각가는 105,984,000원으로 감정가의 51.2%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 163,000,000원의 65.0%입니다. 특별매각조건을 반영하면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 105,984,000원입니다. 따라서 이번 사건에서는 최저가와 실질취득이 일치하며, 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,283,776원 |
| 1. 임차인 김민송 보증금 | 189,000,000원 | 103,700,224원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김민송 보증금 중 85,299,776원이 미배당입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2011.06.24입니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 182.1㎡, 공시지가는 4,062,000원/㎡입니다.
- 환금성. 8세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 권리 안전성의 중심입니다.
- 김민송 임차권 확인. 보증금 189,000,000원, 전입 2022.02.15, 확정 2022.01.24, 임차권등기 2024.02.27의 선순위 임차관계를 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 김송은 2024.12.20, 유태경은 2025.06.27 전입으로 말소기준권리 이후지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 제시외건물 확인. 감정평가에서 공부와의 차이로 제시외건물이 확인되고, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 거래와 최근 12개월 평균은 모두 163,000,000원이지만 표본이 1건이므로 개별 상태와 실제 매도 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 189,000,000원이 최저가 105,984,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형 구조입니다. 배당표에도 실제로 85,299,776원의 부족분이 계산됩니다. 하지만 이 사건은 그 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 실질취득은 105,984,000원, 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다.
가격 역시 최근 거래 163,000,000원의 65.0%로 낮아졌습니다. 다만 8세대 다세대, 실거래 표본 1건, 평균 유찰 3.0회, 제시외건물과 민간임대주택등기라는 확인 요소가 함께 있습니다. 주된 임차보증금 인수 위험은 특별매각조건으로 해소됐고 가격 여유도 생겼지만, 작은 거래 표본과 물건별 확인사항 때문에 권리·가격 모두 원문 확인을 전제로 접근할 사건입니다.
