서울남부지방법원 2025타경11165. 양천구 신월동 ‘로빈시그니쳐’ 604호, 전용 29.6㎡대 오피스텔입니다. 표면의 숫자만 보면 겁이 납니다. 임차인 탁효경 씨의 보증금이 2억4,300만원 — 감정가와 똑같습니다. 하지만 권리 순서를 펼치면 이야기가 달라집니다. 이 사건의 말소기준은 2020년 6월 고흥군수협 근저당(공동담보· 채무자 박성호)이고, 임차인의 전입·확정일자는 2022년 10월 — 말소기준보다 2년 이상 늦습니다. 그래서 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 떠안지 않습니다.
이 보증금은 이미 주택도시보증공사(HUG)가 개입한 것으로 보입니다. HUG는 임차보증금 반환채권을 대위한 정황으로 청구액 2.43억에 강제경매를 신청했고(갑구 5), 특별매각조건은 ‘채권자가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것’을 매각 조건으로 못 박았습니다. 취득가(2020년 2.34억)보다 보증금(2022년 2.43억)이 더 큰 전형적 무자본 갭 구조 위에서 벌어진 일입니다. 보증금 인수 걱정은 없앴지만, 물건의 이력 자체는 결코 단순하지 않다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제604호 (도로명: 양천구 중앙로 333) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.6㎡대 · 지하1층·지상11층 중 6층 (사용승인 2020.06.17) |
| 소유자 | 허은미 (2020.08.10 매매 취득, 거래가액 234,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (감정가 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 (2020.06.24) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안는 ‘보증금’은 없다
말소기준은 2020년 6월 고흥군수협 근저당(채권최고액 5,750,400,000원· 공동담보목록 제2020-612호·채무자 박성호)입니다. 이 근저당은 현 소유자 허은미 취득 이전에 설정된 공동담보로, 여러 부동산을 함께 담보로 잡은 것입니다. 이후에 붙은 주택도시보증공사 가압류(8.5억)·국세 압류·탁효경 임차권등기·강제경매개시결정은 전부 매각으로 소멸합니다. 즉 등기부상 소멸/인수 관계에서 매수인이 떠안는 금전 권리는 없습니다. 유일하게 남는 것은 뒤에서 다룰 ‘대지권 별도등기 지상권’입니다.
② 임차인 분석 — ‘대항력 없는 2.43억’
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 탁효경 | 건물 전부 (주거) | 전입 2022.10.19 / 확정 2022.10.19 | 243,000,000원 | O 2024.11.29 임차권등기명령 |
대항력 없음 |
실제 임차인은 탁효경 1명이며, 보증금 2.43억은 중복 신고가 아닙니다. 다만 전입일(2022.10.19)이 말소기준 근저당(2020.06.24)보다 2년 이상 늦어 대항력이 없고, 확정일자가 있어도 선순위 근저당(공동담보 57.5억)에 밀려 배당 실익도 낮습니다(보증금 규모상 소액임차인 최우선변제 대상도 아님). 보증금 반환채권은 주택도시보증공사(HUG)가 대위한 것으로 보이며, HUG가 청구액 2.43억으로 강제경매를 신청했습니다. 특별매각조건(임차권등기 말소·잔액 반환청구권 포기)까지 겹쳐, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 사실상 0원입니다.
③ 진짜 인수 위험 — ‘대지권 별도등기 지상권’
④ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,977,280원 |
| 1. 근저당 · 고흥군수협 (공동담보) | 5,750,400,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 근저당(공동담보 채권최고액 57.5억)이 매각대금을 사실상 전액 소진합니다. 그래서 가압류·신청채권자 HUG조차 배당 0원이고 소유자 교부액도 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 공동담보라 이 물건의 실제 배당액은 다른 담보물과의 배분(동시/이시배당·후순위 대위)에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 지상권(금액 미상)을 제외하면 금전상 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강중학교 북측 인근, 주상복합·오피스텔·도시형생활주택·다세대·소형아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 지하철 5호선 ‘신정역’, 근거리 2호선 ‘신정네거리역’, 인근 노선 버스정류장 — 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30~35m) 접합, 도시철도 저촉, 상대보호구역(교육환경), 과밀억제권역·토지거래허가구역 등. 공시지가 4,141,000원/㎡. 위반건축물 없음, 공부와의 차이 없음.
- 환금성. 2020년 준공 16세대 초소형 오피스텔. 단지 경매 낙찰 이력 0건·평균 2회 유찰로 매수층이 얇습니다. 오피스텔 특성상 환금성은 낮은 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 여부 재확인. 대항력 없음·말소 확약으로 미인수가 맞지만, 명세서·현황조사 원본으로 임차인 점유/전입·확정일자·확약 문구를 직접 대조하세요.
- 별도등기 지상권 실체 확인. 구분지상권/일반지상권 여부, 존속기간, 권리자, 대지권에 미치는 영향 — 이 물건에서 유일하게 남는 인수 권리이니 반드시 등기부로 파악하세요.
- 시세 직접 조사. 실거래 표본이 없으므로 인근 동급 오피스텔의 매매·전월세 시세와 급매가로 환금성·적정 응찰가를 스스로 산정해야 합니다. 최저가 64%만 보고 ‘싸다’로 판단 금지.
- 명도·관리비. 임차권등기 말소 절차와 임차인 퇴거, 오피스텔 장기 미납 관리비(공용부분)를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 피했지만, 싸다는 확인은 없다”
이 물건의 반전은 ‘2.43억 보증금’이 겉보기와 달리 매수인 부담이 아니라는 데 있습니다. 임차인 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건이 임차권 말소와 잔액 포기를 못 박았기 때문입니다. 인수 폭탄은 분명히 피했습니다. 그러나 ‘깨끗’과는 다릅니다 — 대지권 목적 토지의 지상권이 낙찰자에게 넘어오고(금액 미상), 16세대 초소형 오피스텔이라 비교할 실거래가 없어 최저가 64%가 싼지조차 확인할 수 없습니다. 선순위 공동담보 근저당이 대금을 독식해 신청채권자 HUG마저 한 푼도 못 받는 구조입니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 미확인, 지상권은 숙제. 서두르기보다 시세를 직접 조사하고 지상권 실체를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
