서울남부지방법원 2025타경11190. 개봉동 하임빌 3층 302호, 전용 32.56㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “4회 유찰돼 감정가의 41%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 홍승표가 2021.12.23 전입·점유했고 2021.12.03 확정일자를 받아, 2024.11.13 압류보다 앞서는 대항력 있는 임차권을 갖고 있습니다. 보증금은 287,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
특별조건이 없다면 현재 회차에서 임차인에게 109,455,506원이 배당된 뒤 177,544,494원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 낙찰가와 인수액을 더한 실질취득은 사실상 보증금 287,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 홍승표 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 32.56㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 연경호 · 2022.03.23 매매 · 거래가액 287,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 111,821,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.04.28 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건이 결론을 바꾼다
2020년 설정된 낙원새마을금고 근저당 2건은 2021.11.26 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.11.13 구로구 압류입니다. 홍승표의 전입·점유는 2021.12.23, 확정일자는 2021.12.03으로 모두 그보다 앞서며, 2024.01.09 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승표 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 287,000,000원 | 2021.12.23 | 2021.12.03 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 승계 중복신고 없음 |
② 가격 비교 — 특별조건 반영 후 실질취득 1.12억
하임빌 거래 표본은 7건이며 평균은 285,857,142원, 최저 265,000,000원, 최고 301,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.05 · 267,000,000원입니다. 현재 최저매각가 111,821,000원은 제공된 최근 12개월 평균값 285,857,142원의 39.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 34.5㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2022.03 | 32.56㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2022.03 | 34.5㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 32.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 34.74㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 34.74㎡ | 5 | 301,000,000원 |
| 2021.07 | 34.96㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 285,857,142원 |
여기서 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 특별매각조건을 반영한 실질취득입니다. 특별조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담은 약 287,000,000원으로 고정돼 “싸다”고 할 수 없습니다. 이 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기하는 조건이 있으므로 실질취득이 111,821,000원으로 내려옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,821,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,365,494원 |
| 1. 임차인 홍승표 보증금 (우선변제) | 287,000,000원 | 109,455,506원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍승표 보증금 미회수액은 177,544,494원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 없이는 총액이 고정된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 111,821,000원 | 177,544,494원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 89,456,800원 | 199,553,422원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 71,565,440원 | 217,122,738원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 그만큼 늘어 실질취득이 보증금 부근에서 움직입니다. 그러나 본건은 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 홍승표 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2020.04.28입니다.
- 입지. 경인중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 두 필지 일단의 사다리형 평지이며 공시지가는 5,098,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 하임빌은 11세대 규모이며 제공된 거래 표본은 7건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 가격 메리트의 전제는 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 입찰 전 해당 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 홍승표의 임차권등기가 실제 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 룰상 미배당액 구분. 현재 회차 계산상 미배당은 177,544,494원이지만 특별조건 적용 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 재확인. 제공된 최신 거래는 2022.05의 267,000,000원입니다. 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해 과거 거래평균만으로 낙찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 4회 유찰 반영. 현재 최저가는 감정가 273,000,000원에서 111,821,000원까지 내려온 상태입니다. 하임빌 경매 평균 유찰 3.3회와 함께 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 핵심 위험을 지운다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 287,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 111,821,000원만 보고 싸다고 판단하면 원칙상 177,544,494원의 미배당 보증금이 따라붙어 실질취득이 보증금 수준으로 올라가야 합니다. 그러나 본건에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 111,821,000원입니다.
제공된 거래평균 285,857,142원과 비교하면 39.1% 수준으로 가격 차이는 큽니다. 다만 하임빌은 11세대 규모이고 제공된 최신 실거래는 2022.05이며, 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 결론은 “권리위험은 특별조건으로 해소, 가격은 매력적이지만 현재 환금가 확인이 필수”입니다.
