서울남부지방법원 2025타경11190. 서울 구로구 개봉동 ‘하임빌’ 302호, 전용 32.56㎡(약 10평)의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 겉면만 보면 감정가 2.73억짜리가 두 번 유찰돼 최저가 1.75억(64%)까지 내려온 ‘싸 보이는’ 물건이죠. 하지만 이 사건의 진짜 쟁점은 가격표가 아니라 임차인입니다. 을구에 임차권등기(보증금 2.87억)가 걸려 있고, 강제경매를 넣은 채권자는 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증 사고, 즉 전세사기·깡통전세의 뒷정리 물건이라는 신호입니다.
여기서 낙찰자가 반드시 짚어야 할 두 가지가 있습니다. 첫째, 이 임차인은 대항력이 있습니다(뒤에서 근거를 설명합니다). 원칙대로면 매수인이 미배당 보증금을 인수해, 최저가가 아무리 내려가도 실질취득은 보증금 수준(≈2.9억)에 고정됩니다. 둘째, 그럼에도 이 물건이 팔릴 수 있는 이유는 특별매각조건(확약) 덕분입니다. 확약이 인수를 지워주는 대신, 남는 질문은 “그럼 이 소형 빌라의 진짜 현재가치는 얼마인가”인데 — 이걸 가늠할 최근 실거래가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제302호 (도로명: 경인로33길 9) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 32.56㎡ · 철근콘크리트 6층 중 3층 · 사용승인 2020.04.28 |
| 소유자 | 연경호 (2022.03.23. 매매, 거래가 287,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (감정가 64%, 2회 유찰) |
| 임차인 / 보증금 | 홍승표 · 287,000,000원 (임차권등기, 대항력 有) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(HUG) / 287,000,000원 (보증금 대위) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 근저당은 이미 지워졌고, 남은 건 ‘대항력 임차인’
핵심은 순서입니다. 신축 당시 낙원새마을금고의 근저당 2건(채권최고액 15.3억·8.4억, 공동담보)이 잡혀 있었지만, 이 근저당은 2021.11.26 해지·말소되어 경매 전에 이미 사라졌습니다. 그 뒤인 2021.12.23 임차인 홍승표가 전입·점유(확정일자 2021.12.03)했으니, 임차인이 들어올 때 그를 누를 선순위 담보가 없었습니다. 결국 이 사건의 말소기준권리는 근저당이 아니라 한참 뒤인 구로구 압류(2024.11.13)이고, 임차인은 그보다 앞서므로 대항력이 성립합니다. 이후의 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 보증금은 배당으로 못 받은 만큼 원칙상 매수인이 인수합니다.
※ 자동 산정 자료 일부는 이 근저당을 말소기준으로 잡아 ‘임차인 대항력 없음’으로 표시할 수 있으나, 등기부상 근저당은 2021.11.26 해지·말소되었으므로 말소기준이 될 수 없습니다 — 아래 특별매각조건의 존재 자체가 ‘대항력 있는 임차인 인수’ 상황을 전제로 합니다. 반드시 등기부·명세서 원본으로 확정하세요.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 ‘확약’이 인수를 지운다
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입·확정·점유 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승표 전유부분 전부 · 주거 |
287,000,000원 차임 없음 |
전입 2021.12.23 확정 2021.12.03 점유 2021.12.23 배당요구 2024.01.09(임차권등기) |
대항력 有 | 우선변제 有 | 원칙 인수형 확약→0원 |
실제 임차인은 1명(홍승표)입니다. 보증금 대위·중복신고(보증기관 승계)에 해당하지 않으며, 신청채권자 HUG는 임차인에게 전세보증금반환보증금을 지급한 뒤 대위해 경매를 넣은 채권자일 뿐 별도 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 이중으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — ‘64% 할인’의 근거가 4년 전 거품
같은 건물(하임빌, 11세대·2020년 준공)의 실거래 표본입니다. 문제는 가장 최근 거래가 2022년 5월이고, 그 이후 현재(2026년)까지 한 건도 없다는 점입니다. 표본은 전부 2021~22년 전세사기 성행기의 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 34.5㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2022.03 | 32.56㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2022.03 | 34.5㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 32.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.09 | 34.74㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 34.74㎡ | 5 | 301,000,000원 |
| 2021.07 | 34.96㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 285,857,142원 |
표에서 2022.03 · 32.56㎡ · 2.87억 거래는 이 물건의 보증금(2.87억)과 정확히 일치합니다 — 전세=매매가가 붙는 전형적 ‘동시진행(깡통전세)’ 흔적으로 읽힙니다. 이런 표본을 기준 삼으면 최저가 1.75억이 평균(2.86억)의 61.1%로 ‘싸 보이지만’, 이는 거품 가격 대비 할인일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정, 약 1.9%) | - | 3,246,080원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 홍승표 (HUG 대위) | 287,000,000원 | 171,473,920원 |
| 미배당 잔액 (원칙상 매수인 인수) | - | 115,526,080원 |
| → 특별매각조건(확약) 반영 매수인 인수 | - | 0원 |
낙원새마을금고 근저당(15.3억·8.4억)은 2021.11.26 해지·말소되어 배당 대상이 아닙니다. 매각대금은 집행비용과 대항력 임차인 우선변제로 전액 소진되고 소유자 교부액은 0원입니다. 미배당 잔액 약 1.16억은 원칙상 매수인 인수분이지만 확약으로 실질 0원 처리됩니다. 단, 구로구 압류(당해세 가능성)·최우선변제는 미반영이라 실제 배당·잔액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉동 경인중학교 북서측 인근, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 인근, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통은 보통 수준입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 6층 중 3층(302호), 사용승인 2020.04.28. 개별난방(도시가스)·승강기·화재탐지·스프링클러 구비.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약허가구역. 공시지가 5,098,000원/㎡(토지 136㎡). 위반건축물·공부 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 초소형 도시형생활주택으로, 최근 실거래는 2022.05가 마지막이고 단지 경매 낙찰 이력은 0건(평균 2.0회 유찰). 임대관계는 감정 시 ‘미상’ — 재매각이 쉽지 않은 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인이 1순위. ‘채권자의 잔액 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소’ 특별매각조건을 매각물건명세서에서 직접 확인하세요. 이 조건이 인수 0원의 유일한 근거입니다.
- 대항력 판정 재확인. 근저당 해지(2021.11.26)와 임차인 전입(2021.12.23)의 선후로 대항력이 성립합니다. 등기부·현황조사로 전입·확정·해지 일자를 원본 대조하세요.
- ‘64%=싸다’ 함정. 비교 실거래(2.65~3.01억)는 2021~22년 표본이고 이후 거래가 없습니다. 확약을 뺀 실질취득(≈2.9억)은 오히려 시세 이상 — 61% 할인은 거품 대비 허수일 수 있습니다.
- 명도. 임차권등기명령이 났으므로 임차인은 이미 이주했을 가능성이 큽니다. 실제 점유 여부와 임차권등기 말소 시점을 확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 구로구 압류(당해세 가능성)와 최우선변제는 배당에 미반영 — 임차인 배당·잔액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — ‘안전하다’와 ‘싸다’를 분리해서 보라
권리 관점에서 이 물건의 진짜 위험은 대항력 임차인 보증금 2.87억 인수였고, 그 위험을 특별매각조건(확약)이 지워줍니다. 확약이 지켜지는 한 매수인이 떠안을 돈은 0원이고, 최저가 1.75억은 나쁘지 않아 보입니다. 하지만 ‘싸다’의 근거가 문제입니다. 비교로 쓸 거래가 2021~22년 전세사기 시기의 2.65~3.01억뿐이고, 그 이후 이 단지에선 매매도 낙찰도 단 한 건이 없었습니다. 즉 61% 할인은 ‘거품 가격 대비’ 할인일 수 있습니다. 안전은 확인 가능한 사실, 저렴함은 확인 불가능한 추정 — 이 물건의 승부처는 ‘확약 원문 확인’과 ‘이 소형 빌라의 진짜 현재가치’입니다.