서울남부지방법원 2025타경11194. 강서구 화곡동 ‘코하임772’ 제3층 제302호로, 전용면적은 28.25㎡입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중이며 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 구조입니다. 감정가는 325,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하는가입니다. 임차인 정경수는 2022.07.01. 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2025.07.25. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 산식만 적용하면 매각대금에서 받지 못한 179,712,000원이 매수인에게 승계되고, 최저가와 합친 룰상 취득부담은 387,712,000원이 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구할 권리를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 정경수 임차권 1건의 인수액은 실질 0원*으로 보며, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 208,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로18나길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.25㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 내부 이용상태 | 방2 · 거실 · 주방 · 욕실 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 서민 (2022.07.19. 소유권이전 · 거래가액 384,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.04.12. / 코하임772 13세대 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 해소
등기부상 2022.04.21. 설정됐던 강구수산업협동조합 근저당권은 2022.07.01. 이미 말소됐습니다. 현존하는 저당권이나 압류가 말소기준이 되지 않으므로, 2025.07.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다.
임차인 정경수의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.07.01.로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.05.09. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했으므로, 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경수 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 384,000,000원 | 전입 2022.07.01. 확정 2022.07.01. | 2024.05.09. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 179,712,000원 |
주택도시보증공사는 신청채권자이며 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 정경수 1명입니다. 특별매각조건은 이 임차권 1건의 미배당 잔액에 적용되며, 현재 확인되는 별도 임차인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 정경수 보증금 | 384,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 산식상 임차인 미배당액은 179,712,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 역관계
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 룰상 총부담 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 208,000,000원 | 179,712,000원 | 387,712,000원 | 208,000,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 166,400,000원 | 220,729,600원 | 387,129,600원 | 166,400,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 133,120,000원 | 253,543,680원 | 386,663,680원 | 133,120,000원* |
특별매각조건이 없는 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 이 사건도 일반 산식만 보면 현재 회차 총부담이 387,712,000원입니다. 그러나 잔액청구권 포기 조건이 적용되므로 실질취득은 각 회차의 낙찰가로 제한됩니다.
⑤ 가격·환금성 판단 — 권리 해소와 시세 메리트는 별개
소유자 서민은 2022.07.19. 이 물건을 거래가액 384,000,000원에 취득했습니다. 다만 이 금액은 현재 회차와 약 4년의 시차가 있는 해당 호수의 과거 취득가이므로, 현재의 적정 시세를 직접 증명하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
코하임772는 2022.04.12. 사용승인된 13세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이 사건 역시 현재 두 차례 유찰된 상태입니다. 대규모 아파트와 달리 비교 가능한 동일면적 거래표본이 제한될 수 있으므로, 환금성과 재매각 가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중이며, 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조입니다.
- 위치. 화곡초등학교 북동측 인근이며 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 3층이며 사용승인일은 2022.04.12.입니다.
- 설비. 기본 위생설비와 도시가스 개별난방설비, 옥외 소화전이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 290.0㎡의 사다리형 완경사지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,690,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 대금납부 후 정경수 명의 임차권등기의 말소 절차와 필요 서류를 법원 기록에서 확인하세요.
- 추가 점유 여부 확인. 확인된 실제 임차인은 정경수 1명이지만 현장 방문과 현황조사 원본으로 현재 점유자를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.19. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 전용 28.25㎡와 유사한 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 계약가와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 환금성 보수적 산정. 13세대 규모와 2회 유찰 이력을 반영해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 자금계획에 포함하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소가 곧 저가매수는 아니다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 384,000,000원의 대항력 임차인이 최저가를 크게 웃도는 전형적인 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 179,712,000원이고 총부담은 387,712,000원입니다.
그러나 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 확인된 정경수 임차권의 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다. 권리상 가장 큰 위험은 조건부로 해소되지만, 가격 측면에서는 최근 동일면적 거래근거가 부족하고 13세대 다세대주택이 이미 두 차례 유찰됐습니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 보수적 검증입니다.
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 기재된 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 임차권에 대해 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반 배당 산식상 현재 회차의 미배당 보증금은 179,712,000원입니다.
