서울남부지방법원 2025타경11198. 강서구 염창동 루미온 101동 8층 803호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2022년 2월 25일 설정된 동서울신용협동조합 근저당권입니다. 이후 박영희가 399,000,000원에 소유권을 취득했고, 강예술의 전입·점유와 주택임차권등기는 모두 말소기준일보다 뒤에 형성됐습니다. 따라서 등록 임차권은 매각으로 소멸하고, 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
주의할 숫자는 등기부상 근저당 채권최고액 3,528,000,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있고, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 399,000,000원은 예상배당이 0원이지만, 그 미배당 잔액은 특별매각조건에 따라 매수인에게 청구하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 11층 건물 중 8층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박영희 (2022.06.20. 거래가 399,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 242,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 399,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25. 동서울신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25. 동서울신용협동조합 근저당권입니다. 박영희의 소유권 취득, 민간임대주택등기, 강예술의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 이 기준일 이후입니다. 특히 임차인의 전입일과 점유개시일이 2022.06.20.이므로 선순위 근저당보다 늦고, 매각물건명세서상 판단도 대항력 없음입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강예술 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 399,000,000원 | 전입·점유 2022.06.20. 확정일자 2022.05.31. 배당요구 2023.08.09. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강예술의 임대차계약일은 2022.05.30., 확정일자는 2022.05.31.이지만, 주택 인도와 주민등록은 2022.06.20.입니다. 말소기준 근저당권 설정일 2022.02.25.보다 늦으므로 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 주택임차권등기도 2023.08.09. 접수돼 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
* 특별매각조건상 포기 대상은 주택도시보증공사의 미배당 잔액에 대한 반환청구권이며, 해당 임차권등기 말소가 조건입니다. 확인된 실제 임차인은 강예술 1명입니다.
③ 가격·배당 분석 (매각가 242,560,000원 가정)
현재 최저가는 감정가의 64%인 242,560,000원입니다. 인수액이 0원이므로 매수인 실질취득액도 242,560,000원으로 계산됩니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,195,840원 |
| 1. 근저당 · 동서울신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 238,364,160원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 399,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,927,000,000원 중 예상배당은 238,364,160원이며, 미배당액은 3,688,635,840원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 64% | 242,560,000원 | 238,364,160원 | 3,688,635,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 194,048,000원 | 190,531,328원 | 3,736,468,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 155,238,400원 | 152,265,062원 | 3,774,734,938원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사용승인일은 2022.01.11.이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 11층 건물의 8층 803호로 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 9호선 염창역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무용 부동산·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 염창역과 노선버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비와 기계식주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 평탄한 사다리형 업무용 토지이며, 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 해당 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고, 현장 방문과 현황조사 원문을 통해 인도 대상과 명도 절차를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 채권최고액 3,528,000,000원의 공동담보목록 제2022-225호와 일부포기 등기 내용을 원본으로 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자와 실제 시장가격은 다를 수 있습니다. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래·호가·임대수익률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 오피스텔 비용 점검. 관리비 체납, 기계식주차장 이용 조건, 부가세·취득 관련 적용, 실제 주거 이용 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.20. 접수된 민간임대주택등기가 매각 후 처리되는지 등기부와 관계기관 자료를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안정적, 가격은 검증 후
이 물건의 핵심은 보증금 399,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라, 그 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조인지 여부입니다. 강예술의 전입과 점유는 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건도 있어, 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 242,560,000원입니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 이를 최근 시세와 비교할 근거가 확인되지 않았고 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 보수적으로 검증입니다. 특별매각조건 원문과 현재 점유, 공동담보 범위, 실제 오피스텔 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
