서울남부지방법원 2025타경11210. 금천구 가산동 하이펠리스 2층 205호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 149,000,000원인데 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,030,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 오설애의 164,000,000원 임차보증금과 그 미배당분을 처리하는 특별매각조건입니다.
오설애는 주민등록일이 2021.10.28로 말소기준인 2023.03.28 압류보다 앞서고, 임차권등기까지 마친 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 회차를 단순 배당하면 임차인에게 59,531,460원이 배당되고 104,468,540원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으므로, 이 사건에서 매수인이 실제 부담하는 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 143-3 하이펠리스 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건 내 제2층 제205호 · 사용승인일 2021.05.27 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.05 매매 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 61,030,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.03.28 강서세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 보령세무서장의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오설애의 임차권등기는 2023.11.07에 이루어졌지만 주민등록일 2021.10.28이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오설애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 164,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 일반 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 104,468,540원이지만, 특별매각조건에서 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 정하고 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 61,030,000원만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 149,000,000원의 40.96%인 61,030,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율을 계산할 근거가 없습니다. 따라서 “4회 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론은 데이터상 만들 수 없습니다.
중요한 것은 권리비용입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 증가해 실질취득비용이 보증금에 가까워지는 구조입니다. 현재 회차의 형식상 미배당 보증금은 104,468,540원이고, 5회 유찰 시 116,454,832원, 6회 유찰 시 126,043,866원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권을 포기시키므로 이 금액을 매수인 실질 인수액에 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,540원 |
| 1. 임차인 오설애 보증금 | 164,000,000원 | 59,531,460원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 일반 배당 계산에서는 임차보증금 104,468,540원이 미배당으로 남지만, 특별매각조건에 따라 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 1,498,540원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산초등학교 서측 인근으로, 오피스텔·아파트·근린생활시설이 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 평지이며 동측으로 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 실제 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 2024.05.09 경정등기로 계약일·점유개시일·확정일자가 정정되어 있으므로 최신 등기사항을 기준으로 확인하세요.
- 가격은 별도 시세 검증. 최저가는 61,030,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 4회 유찰 사유 점검. 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실 자체는 응찰 저조가 누적됐음을 뜻하므로 현장 상태·관리비·수익성 등을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.11.17 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기상태를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있어도, 특별매각조건이 실질 인수를 0원으로 만든다”
이 물건을 숫자만 보면 감정가 149,000,000원에서 61,030,000원까지 내려온 4회 유찰 오피스텔입니다. 동시에 보증금 164,000,000원의 대항력 임차권이 있어 일반적인 권리분석이라면 인수 위험부터 경계해야 합니다. 실제로 현재 최저가 기준 일반 배당 계산에서는 임차보증금 104,468,540원이 미배당으로 남습니다.
하지만 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 권리분석의 최종 결론은 대항력 임차권 존재, 일반 계산상 미배당 발생, 그러나 특별매각조건으로 매수인 실질 인수 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 61,030,000원이 시장가격보다 싸다는 판단까지 연결해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 조건부로 정리됐고, 남은 승부처는 실제 시장가와 물건 상태입니다.
