서울남부지방법원 2025타경11210. 금천구 가산동 하이펠리스 제2층 제205호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 손재현은 2021.11.17. 거래가액 164,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 마쳤습니다. 권리 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023.03.28. 강서세무서장의 압류입니다. 이 압류가 이 사건의 말소기준권리로 계산돼 이후의 주택도시보증공사 가압류, 추가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 순위만 보고 “인수 없음”이라고 결론내리면 안 됩니다. 실제 임차인 오설애는 주민등록일이 2021.10.28.로 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기에는 보증금 164,000,000원이 기재돼 있습니다. 따라서 특별조건이 없다면 현재 회차 배당 후 남는 89,485,184원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 최저가가 아니라 특별매각조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다

실제 임차인은 오설애 1명으로 보는 것이 타당합니다. 등기부 을구 1-2는 새로운 임차인이 아니라 기존 임차권등기의 계약일·점유개시일·확정일자를 경정한 등기입니다. 경정 내용상 임대차계약일은 2021.10.23., 점유개시일은 2021.10.27., 확정일자는 2021.10.28.이며 주민등록일은 2021.10.28.입니다.

② 유찰 구조 — 최저가는 낮아져도 ‘룰상 인수액’은 커진다

특별매각조건을 적용하지 않고 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기계적으로 계산하면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액은 오히려 커집니다. 현재 회차에서는 최저가 76,288,000원에 대해 89,485,184원, 4회 유찰 시에는 104,468,147원, 5회 유찰 시에는 116,454,518원이 룰상 인수액으로 계산됩니다.

즉 특별매각조건이 없었다면 낙찰가를 낮춰도 총 취득부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형이지만, 이 사건은 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있습니다. 그러므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득은 76,288,000원으로 보는 것이 일관됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,288,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당 잔액은 89,485,184원으로 계산되지만, 특별매각조건 때문에 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 점유·대출·환금성을 판단해야 합니다.
• 입지. 서울가산초등학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 함께 있는 주상지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제2층 제205호이며 사용승인일은 2021.05.27입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 2필지 일단의 부정형 평지이며 준주거지역·지구단위계획구역에 속합니다. 동측으로 약 10m 도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지가 최우선 확인사항입니다.
• 임차권 경정내용 확인. 오설애의 임차권은 계약일 2021.10.23., 점유개시일 2021.10.27., 확정일자 2021.10.28.로 경정돼 있으므로 최초 등기 내용만 보고 판단하지 마세요.
• 대항력 자체는 존재. 주민등록일 2021.10.28.은 말소기준권리 2023.03.28.보다 앞섭니다. 특별조건이 빠지면 미배당 보증금 승계위험이 다시 핵심이 됩니다.
• 3회 유찰과 시세를 구분. 최저가가 감정가 51% 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 정리와 관련 행정사항을 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·배당 변동. 말소기준권리가 국세 압류이고 배당표의 집행비용·세금 관련 항목에는 변동 가능성이 있으므로 실제 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘특별매각조건’이 먼저다

이 물건을 숫자만 보면 감정가 149,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 76,288,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 할인폭이 아닙니다. 오설애의 보증금은 164,000,000원이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 89,485,184원이 남아 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안을 위험이 생깁니다.

다만 이 사건에는 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건을 그대로 반영하면 오설애 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 권리 기준 실질취득은 76,288,000원입니다. 따라서 이 사건의 한 줄 결론은 “대항력은 있지만 특별조건으로 주된 인수위험이 해소되는 물건”입니다. 다만 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격이 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 가격 경쟁력은 실제 거래가격을 따로 확인해야 합니다.