서울남부지방법원 2025타경11221. 금천구 독산동 에스엠벨리체 3층 311호, 공부상 용도와 감정 이용상태 모두 오피스텔입니다. 감정가는 168,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 86,016,000원입니다. 소유자 김주원은 2020년 3월 10일 거래가 159,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 166,950,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 사실보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다. 을구 1번 임차권자 홍승태는 보증금 166,950,000원, 전입일 2021년 10월 20일, 점유개시일 2021년 10월 19일, 확정일자 2021년 9월 13일로 데이터상 말소기준인 2025년 7월 28일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 계산으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수되지만, 이번 매각에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

등기상 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 홍승태의 전입·점유·확정일자는 강제경매개시결정보다 앞서고, 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 86,016,000원에서 집행비용 1,948,288원을 제외하면 임차인에게 84,067,712원이 배당되고, 보증금 부족분은 82,882,288원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 없으며, 조사·신고상 실제 임차인은 2명입니다. 한 명은 등기된 임차권자 홍승태이고, 다른 한 명은 현황조사상 점유자 BATKHUU BILGUUN입니다.

* 홍승태 관련 0원은 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 이행되는 것을 전제로 합니다. BATKHUU BILGUUN의 보증금과 계약관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 51.2%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가 86,016,000원은 감정가 168,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료는 포함되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

홍승태의 선순위 임차보증금만 놓고 보면 특별매각조건 적용 후 실질취득액은 최저가 86,016,000원입니다. 하지만 BATKHUU BILGUUN의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 해당 점유자에게 승계되는 금액이 존재하는지 확인하기 전에는 최종 총취득비를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,016,000원 가정)

홍승태 보증금의 계산상 미배당액은 82,882,288원입니다. 다만 특별매각조건으로 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 배당표는 당해세와 최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 용도와 실제 이용상태 모두 오피스텔입니다.
• 입지. 세일중학교 남동측 인근이며, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 공장·소형 아파트·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 9m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역이며, 장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 등기상 추가 확인사항

• 민간임대주택등기. 2022.04.27. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 과거 신탁. 2020년 생보부동산신탁과 대신자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었습니다.
• 현 소유권. 김주원이 2020.03.10. 공유자 전원 지분을 전부 이전받아 단독소유하고 있습니다.
• 말소기준. 데이터상 2025.07.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 문구 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. BATKHUU BILGUUN의 점유 공간, 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 계약 상대방을 확인해야 합니다.
• 홍승태와의 관계 확인. BATKHUU BILGUUN이 별도 임차인인지, 전대차·동거·점유승계 관계인지에 따라 인수 판단이 달라집니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.27. 등기의 현재 효력과 매각 후 말소·승계 처리 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 독산동 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유자의 실제 퇴거 여부와 인도 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유자는 미해결”

이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 166,950,000원의 선순위 임차권이 존재하면서도, 특별매각조건에 따라 홍승태 관련 매수인 인수가 실질 0원*으로 정리된다는 점입니다. 현재 최저가 86,016,000원에서 계산되는 부족분 82,882,288원을 그대로 떠안는 사건은 아닙니다.

그러나 이를 곧바로 ‘인수 위험 없음’으로 확대해서는 안 됩니다. 확약 대상 밖에 있는 BATKHUU BILGUUN의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았고, 전입일은 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 결론은 홍승태 인수는 해소, 미상 점유자 위험은 미해결입니다. 실거래 자료도 없어 최저가가 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 입찰 여부는 특별매각조건의 최종 효력과 미상 점유자의 임대차관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.