서울남부지방법원 2025타경11229. 서울 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 204호, 6층 도시형생활주택(단지형다세대)의 2층 한 호실입니다. 권리 자체는 어렵지 않습니다. 2020년 이 건물이 지어질 때 걸린 관악신용협동조합 근저당(채권최고액 47.4억, 여러 호실 공동담보)이 등기부의 첫 담보권이고, 이것이 말소기준입니다. 이후 소유권은 2021년 이중봉 씨에게 넘어갔고(거래가액 2.48억), 세입자 하수연 씨가 보증금 2.48억에 전세로 들어왔습니다. 매매가와 보증금이 같은 100% ‘깡통전세’ 구조죠. 결국 보증금을 대위변제한 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 넣은, 이른바 보증사고 물건입니다.
핵심은 이겁니다. 세입자의 전입신고(2021.11.29)가 말소기준(2020.11.24 근저당)보다 늦어, 이 임차인은 대항력이 없습니다. 즉 보증금 2.48억은 매수인이 떠안지 않고, 매각으로 임차권등기까지 말소됩니다(특별매각조건). 그래서 인수액은 0원. 여기까지만 보면 “권리 깨끗하고 값도 반값”이라 솔깃하지만 — 진짜 함정은 환금성과 시세에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-364 다온숲 제2층 제204호 [초록마을로24길 28] |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 중 2층 · 전용 약 25.3㎡ |
| 소유자 | 이중봉 (2021.04.19 매매취득, 거래가액 248,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(HUG) / 248,000,000원 (보증금 대위) |
| 말소기준권리 | 2020.11.24 관악신용협동조합 근저당(채권최고액 47.4억, 공동담보) |
| 매각기일 / 단지 | 2026.07.08 / 다온숲 (20세대 · 2020.11 준공) |
① 권리 흐름 — 매수인이 떠안을 것은 없다
말소기준인 관악신협 근저당(2020.11.24) 이후에 붙은 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 후순위 근저당(제이엔유 4억), 강서구·부천시·국민건강보험공단·세무서의 국세·지방세 압류 4건, 주택도시보증공사 가압류, 그리고 세입자의 임차권등기까지 전부 소멸이며, 매수인이 인수할 권리는 없습니다. 다만 근저당의 채무자가 현 소유자(이중봉)가 아닌 문선희 라는 점, 채권최고액이 47.4억에 달하는 공동담보라는 점은 이 물건이 개별 거래가 아니라 건물 전체가 얽힌 구조임을 보여줍니다.
② 임차인 — 보증금 2.48억, 그러나 ‘대항력 없음’
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하수연 HUG 대위 | 248,000,000원 | 전입 2021.11.29 확정 2021.11.09 |
2023.11.29 (임차권등기) |
없음 말소기준 이후 전입 |
0원 |
대항력이 없으므로 이 보증금은 매수인의 부담이 아닙니다. 특별매각조건(“채권자가 미배당 잔액에 대한 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건”)까지 더해져, 낙찰 후 임차권등기는 깨끗이 정리됩니다. 권리·인수 측면의 리스크는 사실상 없다고 봐도 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 근저당 · 관악신협 말소기준 | 4,740,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 근저당 · 유한회사제이엔유 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매신청 · 주택도시보증공사(보증금 대위) | 248,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
1순위 관악신협 근저당(채권최고액 47.4억)이 매각대금을 전액 흡수합니다. 세입자를 대위한 HUG를 포함한 후순위는 한 푼도 배당받지 못하며, 부족액은 약 52.5억에 이릅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당분이 있으면 0순위로 먼저 차감돼 배당 순위가 더 밀릴 수 있습니다 (당해세·최우선변제 미반영). 어느 경우든 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 시세·환금성 — ‘싸다’의 함정
인수가 0원이니 낙찰가가 곧 실질취득가입니다. 최저가 1.568억은 이 단지의 유일한 실거래 3.0억(2021.08)의 52% 수준이라 명목상으론 반값처럼 보입니다. 그런데 그 실거래가 시세일까요?
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 실거래 표본 | 단 1건 |
| 거래 시점 | 2021.08 (약 5년 전) |
| 면적 일치 여부 | 불일치 (29.57㎡ ↔ 대상 25.3㎡) |
| 단지 경매 낙찰률 | 0% |
| 단지 평균 유찰 | 12회 |
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근, 아파트·단독·다세대·근린시설이 혼재한 주거지역. 차량 진출입 가능, 노선버스정류장이 있어 대중교통은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 6층 도시형생활주택(단지형다세대) 중 2층 204호. 개별난방(도시가스)· 승강기·주차장 설비를 갖춘 2020년 준공 신축급입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역, 공시지가 2,659,000원/㎡. 위반건축물·공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소형 도시형생활주택으로 태생적으로 매수층이 얇고, 단지 경매 낙찰률 0%· 평균 12회 유찰이 이를 그대로 증명합니다 — 되팔기·재임대 모두 난도가 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘반값’ 착시 경계. 유일 실거래는 5년 전·다른 면적 1건뿐입니다. 최저가 64%를 근거로 싸다고 판단하지 말고, 재매각 가능성 자체를 먼저 따지세요.
- 보증금 이중계산 금지. 하수연 보증금 2.48억과 HUG 청구 2.48억은 같은 채권입니다. 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
- 출구 전략이 없으면 보류. 낙찰률 0%·평균 12회 유찰 단지입니다. 실거주·장기임대 등 명확한 활용 계획이 없다면 진입 자체를 재고해야 합니다.
- 당해세·관리비 확인. 국세·지방세 압류 4건 — 당해세 해당 시 배당순위가 밀립니다. 장기 미납 관리비(공용부분)는 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건 원문을 반드시 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하다 ≠ 사도 된다”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 합격입니다. 대항력 없는 임차인, 인수 0원, 매각으로 정리되는 임차권등기 — 떠안을 위험이 없습니다. 하지만 그 깔끔함이 곧 기회는 아닙니다. 같은 단지에서 경매로 나온 물건이 단 한 건도 낙찰되지 않았고(0%) 평균 12회 유찰됐다는 것은, 시장이 이 물건군을 ‘값을 매기기 어려운 자산’으로 보고 있다는 신호입니다. 시세 근거는 5년 전 한 건뿐이고, 그마저 깡통전세 정황이 얽혀 있습니다. 권리는 안전, 그러나 환금성은 위험. 이 물건의 진짜 승부처는 ‘얼마에 사느냐’가 아니라 ‘과연 다시 팔 수 있느냐’입니다.