서울남부지방법원 2025타경11253. 화곡동 제이엠팰리스 4층 403호, 전용 27.975㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 151,552,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 최저가만이 아닙니다. 등기된 임차권과 현황조사에서 확인된 별도 전입자가 함께 있어 특별매각조건의 적용 범위를 나누어 봐야 합니다.

권민서는 2021.09.07. 전입·점유했고 2021.08.05. 확정일자를 갖춘 보증금 295,000,000원의 임차권자입니다. 현재 회차 배당표에서는 집행비용을 제외한 148,630,272원을 배당받고, 부족분 146,369,728원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 151,552,000원에 이 부족분을 더한 실질취득액이 약 보증금 수준으로 고정됩니다. 하지만 이 사건에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 권민서 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2025.07.29. 강제경매개시결정입니다. 2021.07.14. 설정됐던 하나은행 근저당권 2건은 2021.08.20. 이미 말소돼 현재의 말소기준이 되지 않습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 권민서의 임차권등기와 홍연희의 전입은 모두 별도로 검토해야 합니다.

권민서의 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 매수인에게 인수되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 권민서 관련 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 등기부에는 2021.07.08. 민간임대주택등기도 존재합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 가격 판단 — 최저가 51.2%, 시세 비교는 보류

감정가 296,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 151,552,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 51.2%입니다. 다만 제이엠팰리스는 20세대 규모이고, 제공된 거래 정보에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 최저가가 낮아질수록 권민서 미배당액이 늘어나 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 수렴합니다. 현재 회차는 146,369,728원, 4회 유찰 시 176,255,782원, 5회 유찰 시 200,152,599원이 룰상 미배당액입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건 때문에 권민서 관련 금액이 실질 인수액으로 이어지지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)

권민서 보증금의 룰상 미배당액은 146,369,728원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 권민서 관련 실질 인수는 0원*입니다. 홍연희의 미상 보증금은 위 배당표에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 우장초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 이용상태. 방2·거실1·주방1·욕실1·발코니1 구조의 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층이며, 승강기·스프링클러·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남서측 약 6m, 북서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 속하고, 공시지가는 3,426,000원/㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 2021.07.02. 준공된 20세대 소규모 다세대이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 출구가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·대상·이행 시점을 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 홍연희 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 전입세대·점유 대조. 권민서의 임차권등기와 홍연희의 현재 점유 관계가 서로 어떻게 이어지는지 현장조사와 전입세대 열람으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08. 등기된 민간임대주택 표시의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 직접 조사. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 전용 27.975㎡와 유사한 화곡동 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물을 대조해야 합니다.
• 명도 비용 반영. 실제 점유자와 점유 부분이 확정되지 않아 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제금 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 인수는 아직 미확정”

이 사건의 가장 큰 숫자는 권민서 보증금 295,000,000원입니다. 현재 최저가에서 발생하는 룰상 미배당액은 146,369,728원이지만, 특별매각조건으로 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 권민서 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건 덕분에 일반적인 선순위 임차권 인수형의 구조는 상당 부분 해소됐습니다.

그러나 실제 임차인은 권민서 한 명이 아니라 2명입니다. 홍연희는 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고, 권민서에 대한 특별매각조건 밖에 있습니다. 따라서 결론은 “권민서 인수는 해소됐지만, 전체 인수 0원은 아직 확정되지 않았다”입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 51.2%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 홍연희의 임대차 실체입니다. 확약은 긍정적, 미상 점유자는 보류. 이 확인이 끝나야 가격 판단도 완성됩니다.

* 권민서의 일반 권리분석상 미배당 인수액은 현재 회차 146,369,728원이나, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 권민서 관련 실질 인수를 0원으로 표시했습니다. 이 조건은 홍연희의 미상 임대차 위험과 별개입니다.