서울남부지방법원 2025타경11277. 금천구 가산동 세교예지안10차 8층 802호로, 감정평가 당시 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 1월 26일 설정된 주식회사스카이저축은행 근저당권입니다. 정성훈의 점유개시는 2021년 4월 15일, 전입신고는 2021년 5월 6일이므로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 270,000,000원이더라도 대항력 있는 선순위 임차보증금처럼 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
특히 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 167,680,000원 + 인수 0원* = 167,680,000원입니다. 다만 이 특별매각조건은 정성훈과 관련된 보증금 반환청구에만 적용되며, 별도의 점유자나 임차관계가 현장에서 확인될 경우에는 그 관계를 따로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11277 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제802호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 지상 9층 건물 내 8층 |
| 사용승인일 | 2020.12.28 |
| 소유자 | 박향숙 (2021.04.15 소유권이전, 2020.12.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 보증금보다 순위가 먼저다
말소기준은 2021년 1월 26일의 스카이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 조은저축은행 근저당권도 설정됐고, 두 근저당권에는 각각 3,300,000,000원의 채권최고액이 기재돼 있습니다. 이후 소유권이 박향숙에게 이전됐으며, 2023년 5월 9일 정성훈 명의의 임차권등기가 설정됐습니다. 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 내용 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 정성훈 건물 전부 · 주거 | 계약 2021.02.15 확정일자 2021.03.22 점유개시 2021.04.15 전입신고 2021.05.06 임차권등기 2023.05.09 | 270,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원* 배당요구 있음 · 말소기준 이후 전입 |
정성훈은 확정일자를 2021년 3월 22일에 받았지만, 주택임대차의 대항력 판단에서 중요한 점유와 전입은 말소기준권리 설정 뒤에 이뤄졌습니다. 따라서 선순위 근저당권보다 앞설 수 없고, 예상배당에서도 임차보증금에 돌아갈 금액은 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 64%가 곧 ‘시세의 64%’는 아니다
현재 최저매각가는 167,680,000원으로 감정가 262,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰에 따라 금액이 크게 낮아졌지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 동일 유형의 최신 거래가격, 층·면적·내부 상태를 함께 대조하기 전에는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 167,680,000원 | 0원* | 167,680,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% | 134,144,000원 | 0원* | 134,144,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% | 107,315,200원 | 0원* | 107,315,200원 |
대항력 있는 임차인 인수형 물건과 달리, 본건은 회차가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 특별매각조건이 유지되고 추가 권리관계가 발견되지 않는다는 전제에서는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다. 다만 가격 메리트 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 매매 가능한 가격과 비교해 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 3,300,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조은저축은행 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 스카이저축은행에 배당되는 추정입니다. 총 채권 미배당액은 6,705,467,520원이지만, 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다. 본건의 매수인 인수액은 0원*으로 산정돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동주민센터 남측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물의 8층이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류에 접하고 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 독산역과 생활편의시설 접근성은 있으나, 다세대·도시형생활주택이라는 용도와 2회 유찰 사실을 함께 반영해 매수층과 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 이행 주체·시점·절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 정성훈 1명이지만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대·도시형생활주택의 최신 거래가격과 임대료를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 두 저축은행 근저당권은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 공동담보 범위와 일부포기 등기의 구체적 효력을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리와 행정상 등록 상태를 확인하세요.
- 미납 비용 확인. 관리비·공과금·당해세 등 매수 이후 실제 지출될 수 있는 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 선후순위가 먼저다”
이 물건의 임차보증금은 270,000,000원으로 현재 최저가 167,680,000원보다 큽니다. 숫자만 보면 보증금 인수형 물건처럼 보일 수 있지만, 정성훈의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 미배당 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 되지 않습니다. 도시형생활주택의 실제 거래가격, 임대수요, 내부 상태와 점유관계를 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 확신도도 낮은 물건입니다. 권리보다 현장점유와 적정 응찰가 검증이 최종 승부처입니다.