인천지방법원 2024타경10817. 인천 연수구 청학동 전원미추홀타운 2층 201호, 전용 31.745㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 74,000,000원이지만 11회 유찰되면서 현재 최저매각가가 1,462,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 약 2% 수준으로, 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건에는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 주택임차권이 존재합니다. 이 권리를 빼고 가격을 판단하면 실제 취득비용을 크게 잘못 계산하게 됩니다.

등기부에는 임차권자 정용화의 보증금 60,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2023.07.24에 접수됐고, 말소기준권리인 2024.08.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 낙찰자가 보증금 인수까지 포함해 얼마에 취득하는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

권리관계에서 결정적인 날짜는 2023.07.24와 2024.08.05입니다. 정용화의 주택임차권등기가 강제경매개시결정보다 먼저 접수됐습니다. 여기에 2021.05.31 주민등록, 2021.02.08 점유개시, 2021.01.08 확정일자가 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 결정한다

임차 관련 조사에는 정용하와 정용화라는 서로 다른 성명이 나타납니다. 정용화는 등기부상 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권자입니다. 정용하는 현황조사·매각물건명세서에 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 두 사람이 동일인인지, 서로 다른 임차인인지 원본으로 확인해야 합니다.

보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않습니다. 정용하와 정용화의 동일인 여부가 확인되지 않으므로 실제 임차인이 1명인지 2명인지는 확정할 수 없습니다. 정용하의 보증금은 확인되지 않아 60,000,000원에 중복 합산하지 않았습니다.

③ 실질취득 계산 — 146만원이 6,043만원으로 바뀐다

현재 최저매각가 1,462,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 426,316원을 제외한 1,035,684원이 임차인 정용화에게 배당됩니다. 보증금 60,000,000원 중 나머지 58,964,316원은 배당으로 변제되지 않습니다.

이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 실질취득 부담은 보증금 60,000,000원 부근에 묶입니다. 낙찰가가 감소하면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 낙찰자가 인수할 보증금이 늘어나기 때문입니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액의 변화에 따른 것입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균보다 높다

전원미추홀타운의 실거래 표본은 총 5건입니다. 전체 평균은 74,200,000원이지만, 과거 95,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 가격은 49,000,000원이고, 최신 거래가는 30,000,000원입니다.

실질취득 60,426,316원은 최근 12개월 평균 49,000,000원의 약 123.3%입니다. 최근 평균보다 11,426,316원 높습니다. 최신 거래가 30,000,000원과 비교하면 약 2배입니다. 전체 평균 74,200,000원보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,462,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 29.2%로 추정된 금액입니다. 임차인 정용화의 보증금 배당액은 1,035,684원이며, 미배당 보증금 58,964,316원은 매수인 인수 대상으로 계산했습니다. 정용화는 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으므로, 두 명목의 60,000,000원을 별도 채무로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 청학동 함박중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 중심의 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 간선도로에 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 수인분당선 송도역이 있습니다.
• 건물. 1995.04.06 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 201호이며 급배수·위생·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 12m 포장도로에 접하고, 토지는 정방형의 평지입니다.
• 토지. 토지면적은 290.6㎡이며 공시지가는 1,621,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 5건에 불과합니다. 최근 거래가격 하락 추세가 -46.2%이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 11.0회로 집계돼 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 최저가 1,462,000원이 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 약 60,000,000원을 기준으로 경제성을 평가해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 을구 8번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 대조하고, 실제 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
• 임차인 성명 확인. 정용하와 정용화의 동일인 여부, 전입·점유관계, 보증금 및 별도 권리 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 신청채권 관계 확인. 정용화가 임차권자이자 강제경매 신청채권자인 관계를 확인하고, 청구채권과 보증금이 중복 계산되지 않는지 검토해야 합니다.
• 가격 비교 기준 변경. 전체 실거래 평균 74,200,000원보다 최근 평균 49,000,000원과 최신 거래 30,000,000원을 우선 검토하되, 지하층과 2층의 가격 차이 및 거래 시점을 함께 반영해야 합니다.
• 하락 추세 점검. 거래가격 추세 -46.2%와 최근 거래 공백을 고려해 현재의 실제 매수 수요와 환금 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰만 기다리지 않기. 추가 유찰 시 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
• 명도와 보증금 반환. 임차권자의 점유 여부와 인도 조건을 확인해야 합니다. 선순위 보증금 인수 문제는 일반적인 소유자 점유 명도보다 복잡할 수 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 배당 순위에 영향을 주는 항목과 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “146만원에 낙찰받아도 146만원짜리 집은 아니다”

이 사건은 최저매각가와 실질취득 부담의 차이가 극단적으로 벌어진 물건입니다. 감정가 74,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 1,462,000원까지 낮아졌지만, 선순위 임차보증금 60,000,000원이 존재합니다. 현재 배당 추정에 따른 매수인 인수액은 58,964,316원으로, 결국 실질취득 부담은 60,426,316원입니다.

더 큰 문제는 가격의 기준입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 74,200,000원이지만, 최근 12개월 평균은 49,000,000원이고 최신 거래는 30,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -46.2%로 하락했습니다. 실질취득 부담은 최근 평균의 약 123.3%이므로 현재 최저가가 낮다는 사실을 가격상 이점으로 평가할 수 없습니다.

여기에 정용하·정용화의 성명 불일치, 15세대 소규모 단지, 11회 유찰, 거래 공백이라는 위험이 동시에 존재합니다. 추가 유찰 역시 보증금 인수액 증가 때문에 경제성을 근본적으로 개선하지 못합니다.