인천지방법원 2024타경10817. 인천 연수구 청학동 전원미추홀타운 2층 201호, 전용 31.745㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 74,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 2,985,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가인 사건이 아닙니다. 을구 8번 정용화의 주택임차권은 주민등록일 2021.05.31, 확정일자 2021.01.08이고, 말소기준으로 선언된 2024.08.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금 60,000,000원 가운데 현재 매각가 가정에서 배당되는 금액은 2,531,270원에 그쳐, 57,468,730원이 매수인 인수액으로 남습니다.
즉 현재 회차에서 낙찰가 2,985,000원만 보고 “시세의 6.1%에 살 수 있다”고 해석하면 안 됩니다. 그 6.1%는 임차보증금 인수액을 제외한 최저가 비율일 뿐입니다. 정확한 비교축은 실질취득 약 60,000,000원이며, 이는 최근 12개월 평균 49,000,000원과 최신 거래 30,000,000원을 모두 웃돕니다. 특히 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -46.2%로 하락했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경10817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 비류대로256번길 13, 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 31.745㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조삼래 · 2018.03.20 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 2,985,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정용화 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
이 사건의 기준 시점은 2024.08.05 강제경매개시결정입니다. 그런데 정용화는 2021.01.07 임대차계약, 2021.01.08 확정일자, 2021.02.08 점유개시, 2021.05.31 주민등록을 갖추고 2023.07.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정용하 | 2021.05.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정용화 | 2021.05.31 / 2021.01.08 | 60,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 해당 없음 |
정용하는 전입일이 2021.05.31로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 반면 정용화는 등기부상 임차권등기와 보증금 60,000,000원, 확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 따라서 정용화의 인수액만으로도 현재 회차의 실질취득 구조가 결정됩니다.
② 유찰이 반복돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 하락분이 곧 취득원가 절감으로 연결되지 않습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면 이 구조가 명확합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 2,985,000원 | 57,468,730원 |
| 10회 유찰 시 | 2,089,499원 | 58,348,112원 |
| 11회 유찰 시 | 1,462,649원 | 58,963,679원 |
9회에서 11회로 더 유찰되면 낙찰가는 2,985,000원에서 1,462,649원으로 내려가지만, 인수액은 57,468,730원에서 58,963,679원으로 커집니다. 결국 실질취득은 계속 보증금 60,000,000원 안팎에 묶이는 구조입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라
전원미추홀타운(561-11)은 15세대, 1995.04.06 준공이며 대상 면적은 31.745㎡입니다. 확인된 실거래는 5건이고 전체 평균은 74,200,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 49,000,000원, 최신 거래는 2024.11 · 30,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -46.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 31.75㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2024.04 | 31.75㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2022.09 | 29.6㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2022.05 | 31.75㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 31.75㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.75㎡ | 2건 | 49,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 6.1%에 불과하지만 이것은 인수액을 제외한 수치입니다. 실질취득 기준은 약 60,000,000원이므로 최근 12개월 평균 49,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 30,000,000원도 크게 웃돕니다. 전체 평균 74,200,000원만 보면 상대적으로 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래와 -46.2% 하락 추세를 우선하면 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 453,730원 |
| 1. 임차인 정용화 보증금 | 60,000,000원 | 2,531,270원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정용화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차보증금 60,000,000원 중 2,531,270원만 배당되고 부족분 57,468,730원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 청학동 소재 함박중학교 북동측 인근이며, 다세대주택 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 대중교통 여건은 보통입니다. 호구포로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고, 북서측 근거리에 수인분당선 송도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 2층 201호이며 외부는 벽돌타일, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 PVC 새시입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스 설비가 있으며 개별난방입니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 1,621,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 전원미추홀타운(561-11)은 15세대, 1995.04.06 준공입니다. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -46.2%로 하락해 환금성 판단도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 취득원가를 분리. 입찰가 2,985,000원 외에 정용화 보증금 미배당분 57,468,730원 인수가 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 10회 유찰 시 인수액은 58,348,112원, 11회 유찰 시 58,963,679원으로 오히려 증가합니다.
- 정용화 권리 원본 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시된 관계를 임대차계약서·임차권등기·배당요구 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 정용하 점유관계 확인. 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 최근 거래를 우선. 전체 평균 74,200,000원보다 최근 12개월 평균 49,000,000원과 최신 거래 30,000,000원, -46.2% 하락 추세를 우선해 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 298만원”만 보면 틀린 사건
이 사건의 가장 큰 함정은 9회 유찰된 최저매각가입니다. 감정가 74,000,000원이 2,985,000원까지 내려왔지만 정용화의 보증금 60,000,000원이 대항력을 갖고 있어, 배당되지 않는 57,468,730원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 약 60,000,000원으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 49,000,000원과 최신 거래 30,000,000원보다 높습니다.
게다가 최근 거래 추세는 -46.2%, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.0회이며, 정용하의 보증금·확정일자도 미상입니다. 낮은 최저가가 높은 인수액을 가리는 구조이므로 이 물건은 “싸게 나온 다세대”가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 하락 시세를 함께 계산해야 하는 고위험형으로 보는 것이 일관됩니다.
