인천지방법원 2024타경10817. 인천 연수구 청학동 전원미추홀타운 2층 201호, 전용 31.745㎡ 다세대주택입니다. 15세대 규모, 1995.04.06 사용승인된 소형 다세대이고, 감정평가상 이용상태도 다세대주택입니다. 겉으로는 7회 유찰되어 최저가가 6,094,000원까지 내려온 물건이지만, 이 숫자를 매수원가로 보면 안 됩니다. 등기부상 주택임차권 정용화 60,000,000원이 있고, 전입 2021.05.31·확정일자 2021.01.08로 경매개시결정 2024.08.05보다 앞섭니다. 현재 회차 배당으로 보증금이 다 갚히지 않으므로 부족분은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
정리하면 이 사건은 “낙찰가가 싸다”가 아니라 “낙찰가는 낮고, 인수가 크다”입니다. 현재 회차 기준 매각대금 6,094,000원에서 집행비용 509,692원을 빼면 임차인에게 5,584,308원만 배당됩니다. 보증금 60,000,000원 중 54,415,692원이 남고, 이를 더한 실질취득은 60,509,692원입니다. 최저가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액이 6,000만원대에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경10817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 비류대로256번길 13, 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.745㎡ · 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조삼래 (2018.03.20. 거래가 67,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 6,094,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정용화 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
권리의 승부처는 2023.07.24 등기된 주택임차권입니다. 임차권자 정용화의 보증금은 60,000,000원, 임대차계약일자는 2021.01.07, 확정일자는 2021.01.08, 점유개시일자는 2021.02.08, 주민등록일자는 2021.05.31입니다. 강제경매개시결정은 2024.08.05이므로, 이 임차권은 현재 경매보다 앞선 권리로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 한 명은 보증금 미상
임차인 신고는 정용하와 정용화 2명으로 나타납니다. 정용화는 등기부상 주택임차권자로 보증금 60,000,000원과 확정일자가 확인됩니다. 반면 정용하는 현황조사·매각물건명세서상 전입일은 같지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 또한 정용화는 신청채권자와 같은 이름으로 나타나 관계인 또는 가장임차인 가능성 점검이 필요합니다.
| 임차인 | 근거 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정용하 | 현황조사 · 매각물건명세서 | 2021.05.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 보증금·확정일자 확인 전까지 별도 인수위험 배제 불가 |
| 정용화 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 2021.05.31 / 2021.01.08 | 60,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 승계아님 현재 회차 예상 미배당 54,415,692원 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
전원미추홀타운(561-11)의 유사면적 실거래는 5건, 평균은 74,200,000원입니다. 최저가 6,094,000원은 평균의 8.2%처럼 보이지만, 인수 포함 실질취득 60,509,692원으로 비교하면 실거래 평균의 81.5%입니다. 즉 할인은 존재하지만, 7회 유찰된 이유가 사라지는 것은 아닙니다. 대항력 인수, 보증금 미상 점유자, 소형 다세대 환금성이 함께 남습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 31.75㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2024.04 | 31.75㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2022.09 | 29.6㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2022.05 | 31.75㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 31.75㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 74,200,000원 |
최근 표본의 최저는 30,000,000원, 최고는 95,000,000원으로 편차가 큽니다. 대상 물건의 감정가 74,000,000원은 평균과 거의 같은 수준이지만, 현재 입찰 판단은 감정가가 아니라 실질취득 60,509,692원과 남는 인수위험을 함께 보는 방식이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 509,692원 |
| 1. 임차인 정용화 보증금 | 60,000,000원 | 5,584,308원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 24,700,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 2,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 국민렌탈주식회사 | 2,813,182원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 13,484,001원 | 0원 |
| 6. 갑구 4-1번 가압류 · 주택금융신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 30,300,000원 | 0원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 32,400,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 황석민 | 8,500,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 경매개시결정 · 정용화 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 509,692원과 임차인 정용화 배당 5,584,308원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 정용화 보증금 부족분 54,415,692원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 착시 — 유찰돼도 총액은 6,000만원대
대항력 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인 배당이 줄고 미배당 인수가 늘어납니다. 현재 회차, 8회 유찰, 9회 유찰 시나리오 모두 실질취득이 60,453,749원~60,509,692원 범위에 머뭅니다. 이 사건에서 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 판단은 맞지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 정용화 배당 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 6,094,000원 | 5,584,308원 | 54,415,692원 | 60,509,692원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,265,800원 | 3,789,016원 | 56,210,984원 | 60,476,784원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 2,986,060원 | 2,532,311원 | 57,467,689원 | 60,453,749원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 청학동 소재 함박중학교 북동측 인근, 다세대주택 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 대중교통 여건은 보통입니다. 인근 간선도로 호구포로 등 변으로 버스정류장이 있고, 북서측 근거리에 수인분당선 송도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다. 외부는 벽돌타일 마감, 창호는 PVC 새시입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비가 있고 난방은 개별난방입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역입니다. 공시지가는 1,621,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전원미추홀타운(561-11)은 15세대 규모이고, 실거래 표본은 30,000,000원부터 95,000,000원까지 차이가 큽니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.0회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,094,000원은 입찰 기준금액일 뿐, 실질 취득원가는 인수 포함 60,509,692원입니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 정용화 보증금 60,000,000원 중 미배당 54,415,692원이 인수로 계산됩니다. 낙찰 후 보증금 처리와 임차권등기 말소 방안을 확인해야 합니다.
- 정용하 별도 확인. 정용하는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 동일인 여부와 별도 점유·별도 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 이름 확인. 정용화는 신청채권자와 같은 이름으로 표시됩니다. 관계인 여부와 가장임차인 가능성은 원본 서류와 현장 확인 대상입니다.
- 환금성 보수적 산정. 15세대 소형 다세대이고 실거래 편차가 큽니다. 실질취득이 평균보다 낮더라도 재매각 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “609만원 낙찰”이 아니라 “6,051만원 취득”
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 74,000,000원짜리가 7회 유찰되어 최저가 6,094,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘고 실질취득은 60,000,000원대에 붙습니다. 현재 회차 기준 실질취득은 60,509,692원, 실거래 평균 74,200,000원의 81.5%입니다. 가격은 어느 정도 낮아졌지만, 보증금 미상 점유자와 이름 불일치, 관계인 가능성, 소형 다세대 환금성이 남습니다. 싸 보이는 숫자보다 인수 구조가 먼저인 사건입니다.