서울남부지방법원 2025타경11294. 구로구 오류동 ‘루체비스타’ 제4층 제401호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 대상면적은 38.77㎡, 건물은 15층이며 해당 호실은 4층입니다. 소유자 박재오는 2020.05.25 소유권을 이전받았고, 주택도시보증공사가 청구금액 299,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 말소기준권리는 2020.04.14 설정된 경동신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,433,360,000원으로 공동담보가 설정된 권리이며, 이후의 압류·가압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 근저당권에는 2020.05.25 일부포기 말소 표기가 있으므로, 해당 호실에 남은 담보 범위와 공동담보 배당관계는 등기부와 공동담보목록 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제401호 · 도로명 서울특별시 구로구 고척로 5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 38.77㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 박재오 (2020.05.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 166,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발급일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 권리는 소멸
말소기준 이후에는 구로구와 국의 압류, 이상묵과 주택도시보증공사의 가압류, 양다은의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.05.25 설정된 황지은의 전세권 250,000,000원은 2022.03.11 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 특별매각조건으로 인수 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 계약일 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양다은 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.17 | 2022.03.14 | 2022.02.22 | 299,000,000원 | 없음 | 별도 확인 | 실질 0원* |
실제 임차인은 양다은 1명이며, 보증기관 명의의 승계·대위 신고가 별도 임차인으로 중복된 형태는 아닙니다. 임차보증금은 299,000,000원이고 배당요구일은 2024.03.22입니다. 전입 및 점유개시일 2022.03.14는 말소기준권리인 2020.04.14 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다.
* 특별매각조건 기준. 룰상 임차보증금 299,000,000원과 미배당 잔액은 존재하지만, 채권자의 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 부담은 실질 0원으로 표시했습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문, 포기 확약의 효력과 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 직접 비교 표본은 아니다
루체비스타는 2020.03.20 사용승인된 36세대 건물입니다. 확인된 실거래 6건의 면적은 28.81㎡ 또는 29.98㎡로, 대상 물건의 38.77㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 같은 건물의 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐 대상 호실의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 214,600,000원 |
과거 2023.02 거래가 291,900,000원이어서 전체 평균 227,483,333원은 현재 시장을 다소 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 166,400,000원은 최근 12개월 평균의 77.5%로 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래보다 26.5% 하락한 흐름이고 거래 면적도 대상 물건과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,129,600원 |
| 2. 근저당권 · 경동신용협동조합 | 2,433,360,000원 | 163,270,400원 |
| 3. 전세권 · 황지은 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이상묵 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,302,360,000원 중 예상 배당액은 163,270,400원이고, 예상 미배당액은 4,139,089,600원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 299,000,000원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 다만 특별매각조건에 따라 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 근저당권은 공동담보 채권최고액 기준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 4,139,089,600원 | 0원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 4,171,903,680원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 106,496,000원 | 104,205,056원 | 4,198,154,944원 | 0원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2020.03.20 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물로, 승강기·난방·위생 및 급배수·화재탐지·소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 36세대 소규모 오피스텔이고, 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 6.7회·매각률 0.0%로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·이행서류를 매각물건명세서와 법원기록에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 확약서와 신청서류, 인도 및 열쇠 인계 시점을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 예상배당과 절차 변수를 점검하세요.
- 공동담보·일부포기 대조. 경동신용협동조합 근저당의 공동담보목록과 2020.05.25 일부포기 말소 범위를 등기 원본에서 확인하세요.
- 면적 불일치 시세 주의. 확인된 거래는 28.81㎡·29.98㎡이고 대상은 38.77㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 구조 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래보다 26.5% 낮은 흐름이므로 전체 평균 227,483,333원보다 최근 12개월 평균 214,600,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 참고하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납, 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.07.08로 기재돼 있으므로 입찰 또는 권리 취득 전 법원공고에서 결과·변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 별개다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 양다은의 임차보증금은 299,000,000원이지만 말소기준권리 이후 전입·점유해 대항력이 없고, 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건까지 있어 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
다만 권리가 정리된다고 가격까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 최저가 166,400,000원은 최근 12개월 평균 214,600,000원의 77.5%지만 거래 면적이 대상 물건과 다르고, 최근 시장은 -26.5% 하락 추세입니다. 여기에 세금 압류, 공동담보 근저당의 일부포기 범위, 같은 건물의 평균 유찰 6.7회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격·환금성은 보수적 검토입니다.