서울남부지방법원 2025타경11300. 서울 강서구 내발산동 천우네오젠 제3층 제302호, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 335,000,000원이고 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 171,520,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 고미진이며, 2021.05.27. 매매를 원인으로 2021.08.20. 소유권을 취득했고 거래가액은 329,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “임차보증금 319,000,000원 인수” 사건으로 보면 틀립니다. 이가원은 2021.08.20. 전입·점유, 2021.07.26. 확정일자를 갖고 2023.09.08. 임차권등기까지 마친 임차인이라 원칙 계산상 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현 최저가 기준 미배당액을 150,681,280원으로 계산합니다.
하지만 매각물건명세서에는 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이가원 임차권과 관련한 150,681,280원은 룰상 계산액으로는 남지만, 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약이 다른 점유자에게 자동으로 확장되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 678-19 천우네오젠 제3층 제302호 · 공항대로36길 103 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 27.04㎡ · 지상7층 중 3층 |
| 소유자 | 고미진 (2021.08.20. 소유권이전 · 거래가액 329,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 171,520,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인 2020.11.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 임차권은 그보다 앞선다
등기부의 2020.11.23. 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.08.20. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 계산상 말소기준권리는 2025.07.31. 강제경매개시결정입니다. 이가원의 전입·점유일 2021.08.20.과 임차권등기 2023.09.08.은 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차 관계 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이가원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20. | 2021.07.26. | 319,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 말소 승계 없음 |
| 김인주 | 미상 | 2025.07.14. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이가원은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있으므로 우선변제권 행사 구조가 명확합니다. 반면 김인주는 현황조사상 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 없으므로 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 최종 실질취득가는 현 최저가 171,520,000원에 김인주 관련 실제 인수액이 있다면 그 금액이 추가되는 구조로 봐야 하며, 그 부분은 현재 확정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 거래 대비 59.1%
천우네오젠은 20세대, 2020.11.03. 사용승인된 건물입니다. 전용 27.04㎡ 기준 최근 확인된 거래는 2024.12. 4층의 290,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 171,520,000원은 그 금액의 59.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 27.04㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 28.34㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 25.17㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.04㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
전체 3건 평균은 282,666,666원, 최고 319,000,000원, 최저 239,000,000원입니다. 최근 거래 290,000,000원은 이전 거래군 대비 추세가 3.9%로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 따라서 가격 숫자 자체는 현 최저가가 최근 시세보다 크게 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,280원 |
| 1. 임차인 이가원 보증금(우선변제) | 319,000,000원 | 168,318,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이가원의 미배당 보증금은 150,681,280원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이가원 부분은 실질 0원으로 봅니다. 김인주 관련 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이가원 인수는 늘지만 확약이 해소한다
| 회차 | 매각가 | 이가원 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 171,520,000원 | 150,681,280원 | 확약으로 이가원 0원 · 김인주 미상 |
| 4회 유찰 시 | 137,216,000원 | 184,505,024원 | 확약으로 이가원 0원 · 김인주 미상 |
| 5회 유찰 시 | 109,772,800원 | 211,564,019원 | 확약으로 이가원 0원 · 김인주 미상 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 실제 시나리오도 이가원의 룰상 인수액이 150,681,280원 → 184,505,024원 → 211,564,019원으로 커집니다. 그러나 이번 사건은 특별매각조건이 이가원 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하는 조건이어서, 이가원 부분만큼은 실질 0원으로 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 명덕고등학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 발산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 423.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 3,603,000원/㎡입니다.
- 환금성. 천우네오젠은 20세대이고 최근 확인 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 김인주 보증금 확인. 2025.07.14. 전입이 확인됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 규모를 확인하지 않고는 총 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 김인주는 기준일 전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 171,520,000원은 최근 12개월 실거래 290,000,000원의 59.1%지만, 미상 인수액을 확인한 뒤 총 취득부담으로 다시 비교해야 합니다.
- 거래 표본 크기. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 290,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 239,000,000원·290,000,000원·319,000,000원의 기존 거래 범위도 함께 보아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.20. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 인수액을 먼저 닫아야 한다”
이 물건은 감정가 335,000,000원에서 최저가 171,520,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 290,000,000원 대비 가격 격차가 큽니다. 이가원의 보증금 319,000,000원만 보면 전형적인 대항력 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건 때문에 이가원 미배당 보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 닫힌 것은 아닙니다. 이가원과 별개인 김인주가 2025.07.14. 전입한 사실이 있고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “171,520,000원이 싸냐”보다 김인주의 실질 임대차관계와 인수액이 0원인지 확인하는 것입니다. 그 부분까지 0원으로 확인된다면 최근 실거래 대비 가격 차이가 분명하지만, 확인 전에는 낮은 최저가만으로 높은 등급을 줄 수 없습니다.
