서울남부지방법원 2025타경11304. 강서구 화곡동 ‘강서2차크라운팰리스’ 101동 1003호, 전용 28.17㎡의 소형 오피스텔입니다. 지하철 5호선 화곡역 인근·2020년 준공 신축이지만, 사연은 단순하지 않습니다. 2020년 원소유자 김건남·김현석 공유로 보존등기가 되면서 수협은행 근저당(채권최고액 114억·공동담보)이 먼저 설정됐고, 이듬해 2021년 김미희 씨가 이 집을 매매(거래가 2.94억)로 넘겨받았습니다. 그 뒤 손예찬 씨가 보증금 2.63억에 임차했지만 — 전입일이 근저당(말소기준)보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금을 떼일 위기의 임차인을 대신해 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 물어주고, 그 채권을 근거로 강제경매를 넣은 전형적인 ‘깡통전세·전세보증 대위’ 구조입니다.
매수인 입장에서 핵심은 이겁니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 떠안지 않고, 게다가 특별매각조건으로 신청채권자(HUG)가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기까지 말소하기로 했습니다. 말소기준(수협 근저당) 이후의 압류·경매개시결정도 매각으로 전부 소멸합니다. 즉 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다. 남는 문제는 오직 ‘이 오피스텔을 이 값에 사도 되느냐’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1070-11 강서2차크라운팰리스 제101동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.17㎡ · 10층 · 철근콘크리트구조 · 엘리베이터·난방설비 |
| 소유자 | 김미희 (2021.04.16. 매매 거래가 294,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 말소기준권리 | 을구 1번 수협은행 근저당권 (2020.10.21 · 채권최고액 11,400,000,000원 · 공동담보) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(HUG) / 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
말소기준은 2020.10.21 수협은행 근저당입니다. 이후 붙은 강서구 압류·HUG의 강제경매개시결정, 그리고 손예찬 씨의 주택임차권등기까지 모두 매각으로 소멸합니다. 주의할 점은 수협 근저당의 채권최고액 114억이 이 한 채의 빚이 아니라 여러 호실을 함께 묶은 공동담보 라는 것 — 이 물건에서의 배당은 낙찰가 한도로만 이뤄지고, 나머지는 다른 담보물에서 회수됩니다. 채무자 (김현석)와 현 소유자(김미희)가 다른 점도 이 구조에서 비롯됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력이 없다
등기부(임차권등기)와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인은 손예찬 씨 1명입니다. HUG는 별개의 임차인이 아니라 이 보증금을 대위(보증 이행)해 경매를 신청한 채권자이므로, 보증금을 이중으로 세지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손예찬 | 건물 전부(주거·임차권등기) | 263,000,000원 | 전입 2021.04.16 / 확정 2021.04.01 | 있음(2023.05.16) | 대항력 없음 우선변제 후순위 인수 0 |
③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 싸다
같은 단지(크라운팰리스, 28세대·2020년 준공) 동일 평형(전용 28.17㎡·29.94㎡대)의 실거래 12건입니다. 대항력 임차인이 없어 실질취득 = 낙찰가이므로, 최저가를 그대로 시세와 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.94㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 29.94㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 29.94㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 29.94㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 29.94㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 29.94㎡ | 12 | 296,000,000원 |
| 2023.01 | 29.94㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2022.12 | 29.94㎡ | 13 | 288,000,000원 |
| 2022.11 | 29.94㎡ | 14 | 297,000,000원 |
| 2022.11 | 29.94㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2022.10 | 28.17㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2022.10 | 28.17㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 278,666,666원 |
실거래는 2.5억~3.1억에 분포하고 평균은 약 2.79억입니다. 최저가 1.536억은 평균보다 약 1.25억 낮고, 평균의 55.1%·가장 최근 거래(2026.05, 3.1억)의 49.5%에 그칩니다. 표본 대부분이 예전(2022~2023)에 몰려 있고 최근 12개월 거래는 1건뿐이라 해석엔 여유가 필요하지만, 모든 실거래가 최저가를 크게 웃돌아 가격 메리트 자체는 견고합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.9% 추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 을구1 근저당 · 수협은행(공동담보) | 11,400,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
낙찰대금은 집행비용을 뺀 전액이 선순위 수협은행 근저당으로 흘러가, 신청채권자 HUG(청구 2.63억)와 소유자에게 돌아가는 몫은 0원입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금도 배당에서 회수되지 않습니다. 매수인의 인수액은 이와 무관하게 어느 회차에서도 0원입니다(당해세·최우선변제 미반영).
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 북서측 인근, 저층 공동주택·단독주택·오피스텔·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스 정류장과 동측 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 접근은 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역, 공항 관련(중요시설물보호지구· 수평표면·대공방어협조구역) 고도 제한이 걸립니다. 토지거래허가구역은 ‘도로’ 지목 한정. 공시지가 7,198,000원/㎡, 위반건축물·공부상 차이 없음.
- 특이. 갑구 2-1에 민간임대주택 등기(임대사업자 의무임대)가 있어, 매각 후 임대사업자 등록·임대의무 정리 여부를 확인해 둘 필요가 있습니다.
- 환금성. 2020년 준공 신축 오피스텔이나 28세대 초소형이라 표본·매수층이 얇습니다. 실거래 편차(2.5억~3.1억)도 커 가격대별 수요가 갈립니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 회차 시나리오. 현재 2회 유찰 1.536억(64%). 추가 유찰 시 3회 1.229억(51%)·4회 0.983억(41%)까지 내려갑니다. 시세 대비 여유가 크니 목표 수익률에 맞춰 상한가를 미리 정하세요.
- 전세사기 배경 확인. HUG 대위·임차권등기가 붙은 자리입니다. 전세사기피해주택 지정 여부와 우선매수권(있다면 외부 낙찰 제한) 등 명세서 특약을 원본으로 재확인하세요.
- 명도. 임차인은 대항력이 없고 임차권등기는 말소 조건이지만, 이해관계인 부재·폐문으로 내부·점유 현황이 미확인입니다. 인도명령·명도 절차와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·오피스텔 특성. 장기 미납 관리비(공용부분)는 매수인 부담이 될 수 있습니다. 오피스텔은 취득세·대출·주택수 산정에서 아파트와 다르니 자금계획에 반영하세요.
- 공동담보 확인. 수협 근저당(114억)은 여러 호실 공동담보입니다. 이 물건 매각으로 해당 지분만 말소되는지 등기·명세서로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 승부처는 환금성”
이 물건은 임차인이 있어도 대항력이 없고, 특별매각조건까지 겹쳐 매수인 인수액이 0원인 안전한 권리 구조입니다. 최저가 1.536억은 같은 평형 실거래 평균(2.79억)의 절반 남짓으로, 값만 보면 분명 저렴합니다. 그러나 시장이 이 자리를 두 번이나 비워 둔 이유 — 오피스텔·28세대 초소형·전세보증 사고 이력 — 을 잊으면 안 됩니다. 싸게 사는 것과 제값에 되파는 것은 다른 문제입니다. 권리는 통과, 가격도 유리, 남는 것은 “이 오피스텔을 제때 환금할 수 있는가”입니다. 그 답이 서면 좋은 진입가입니다.
