서울남부지방법원 2025타경11308. 서울 구로구 개봉동 ‘더존퍼스트’ 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 2020년 7월 10일 사용승인된 5층 건물의 최상층 호실이며, 대상 면적은 29.58㎡입니다. 감정가 240,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 153,600,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2020년 9월 8일 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,639,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 임차인 윤상희의 임대차계약일과 확정일자는 2021년 8월 11일, 전입일과 점유개시일은 2021년 8월 27일로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 구로구 고척로19길 69-3 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상 면적 29.58㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.07.10 · 총 20세대 |
| 소유자 | 김완중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임대주택 표시 | 2021.09.07 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당, 후순위 임차권
말소기준은 2020년 9월 8일 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 윤상희의 임대차계약·확정일자·전입·점유는 모두 그 이후이며, 등기부상 주택임차권도 2023년 7월 20일에 등기됐습니다. 매각대금이 선순위 근저당권에도 미치지 못하는 예상배당 구조라 임차인과 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤상희 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2021.08.27 | 220,000,000원 | 대항력 없음 말소기준 2020.09.08 이후 전입 | 후순위 확정일자 2021.08.11 배당요구 있음 · 예상배당 0원 | 실질 0원* 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
* 보증금 액면은 220,000,000원입니다. 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금의 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액을 0원으로 산정했습니다. 보증금은 윤상희 임차인 1건만 산정하며 별도 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 80.8%지만 표본은 1건
더존퍼스트에서 확인된 거래는 2024년 2월의 190,000,000원 1건입니다. 다만 이 거래는 전용 23.47㎡·3층이고, 경매 대상은 29.58㎡·5층이어서 면적과 층이 일치하지 않습니다. 최저매각가 153,600,000원은 이 거래금액의 80.8%로 36,400,000원 낮지만, 단일 비동일면적 거래만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 | 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 거래 · 2024.02 | 23.47㎡ | 3층 | 190,000,000원 | 기준 |
| 감정가 | 29.58㎡ | 5층 | 240,000,000원 | 126.3% |
| 최저가 = 권리상 실질취득 | 29.58㎡ | 5층 | 153,600,000원 | 80.8% |
④ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,950,400원 | 우선 공제 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,639,000,000원 | 150,649,600원 | 채권최고액 기준 미배당 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권최고액 기준 총 채권액은 2,859,000,000원, 예상 배당액은 150,649,600원, 미배당액은 2,708,350,400원입니다. 공동담보의 실제 채무잔액과 조세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 2,708,350,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 2,738,640,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 98,304,000원 | 96,134,528원 | 2,762,865,472원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택인 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울매봉초등학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측과 북동측으로 약 8m 및 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 도시가스 개별난방·승강기·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 지목은 대, 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 ‘도로’ 한정으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 2020년 사용승인된 총 20세대 규모로 신축 연식의 장점은 있으나, 확인 거래가 1건이라 가격 탐색과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 포함됐는지 원문을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 윤상희 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하고 관련 서류를 보관하세요.
- 민간임대주택 등록 상태. 등기상 민간임대주택 표시가 존재하므로 등록·말소 상태와 매수 후 행정상 의무 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 공동담보 실제 채무. 2,639,000,000원은 채권최고액이고 공동담보가 설정돼 있으므로 실제 채무잔액과 공동담보 배분관계를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 상태를 다시 조사하고, 필요하면 인도명령·명도 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 가격 표본 보강. 23.47㎡ 거래 1건만으로 29.58㎡ 호실의 시세를 확정하지 말고, 동일·유사 면적 매매사례와 현재 매물을 추가 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격 확신은 아직 부족하다
이 사건의 핵심은 보증금 220,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 윤상희의 전입·점유는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건으로 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소까지 예정돼 있습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 최저매각가 153,600,000원, 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
반면 가격 판단에는 여백이 남습니다. 최저가는 확인 거래 190,000,000원보다 36,400,000원 낮지만, 비교 거래는 2024년 2월의 1건뿐이고 전용면적도 23.47㎡로 대상 29.58㎡와 다릅니다. 두 차례 유찰과 20세대 소규모 다세대주택의 환금성을 함께 고려하면, 권리는 통과, 가격은 현장 시세를 보강한 뒤 결정하는 접근이 적절합니다.
