서울남부지방법원 2025타경11329. 강서구 화곡동 웨인씨티 8층 803호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 344,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 220,160,000원, 감정가의 64%입니다. 매각기일은 2026년 7월 8일입니다.
권리의 기준점은 2021년 10월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 김수빈의 전입일은 2022년 2월 25일, 정수연의 전입일은 2025년 7월 29일로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준권리에 대항할 수 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제8층 제803호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 11층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 문지우 (2022.02.25. 소유권이전 · 등기상 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2021.08.17 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.02.25. 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021년 10월 29일 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 1,116,000,000원과 공동담보목록 제2020-111호가 기재돼 있습니다. 그 이후의 국세 압류, 김수빈의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.25 확정 2022.01.28 배당요구 2023.07.26 | 325,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원* |
| 정수연 | 점유 부분 미상 | 전입 2025.07.29 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 확인되는 임차인·점유자는 2명입니다. 김수빈은 보증금 325,000,000원의 임차권등기권자이지만 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 정수연 역시 전입이 2025년 7월 29일로 늦어 대항력이 없으나, 보증금과 점유 부분은 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로는 부족하다
현재 최저가는 220,160,000원으로 감정가 344,000,000원의 64%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 최근 시장가격과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 오피스텔이므로 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 면적·층·준공연도 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,882,240원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,116,000,000원 | 216,277,760원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,464,000,000원 중 채권자 예상배당은 216,277,760원, 총 미배당액은 2,247,722,240원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 64%) | 220,160,000원 | 216,277,760원 | 2,247,722,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 51%) | 176,128,000원 | 172,862,208원 | 2,291,137,792원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 41%) | 140,902,400원 | 138,129,766원 | 2,325,870,234원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금과 채권자 배당액은 감소하지만, 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 매수인에게 전가돼 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·모텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물의 8층 803호이며, 사용승인일은 2021년 8월 17일입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 업무용 토지이며, 토지면적은 414.0㎡, 공시지가는 6,015,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 방법과 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 정수연 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·점유 부분·실제 거주 여부가 미상입니다. 현황조사 보완과 현장 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 인수 권리가 없다는 것과 실제 점유자가 즉시 퇴거한다는 것은 별개입니다. 인도명령과 이사 협의 기간을 고려해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022년 2월 25일 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 등록 상태와 행정상 처리 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 오피스텔 시세 대조. 감정가 할인율이 아니라 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 실제 이용 가능 차량 규격, 고장·교체 비용, 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다
이 사건의 핵심은 보증금 325,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 보증금이 매수인에게 승계되는지입니다. 김수빈의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
다만 정수연의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았고, 민간임대주택 등기와 실제 명도 절차도 점검해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가 220,160,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원*, 가격 판단은 보류. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 실거래를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
