94,618,000원
서울남부지방법원 2025타경11337. 화곡1동주민센터 남동측 인근에 있는 ‘찬누리’ 제6층 제601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 29.93㎡이고, 지하 1층·지상 10층 건물의 6층에 위치합니다. 표면상 최저매각가는 감정가 231,000,000원에서 4회 유찰돼 94,618,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰 뒤 인수할 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 김효신은 2022.01.07 주민등록과 점유를 갖추었고, 2023.12.07 임차보증금 245,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 확정일자는 2024.01.02 경정을 통해 2021.12.13으로 정리돼 있습니다. 말소기준인 2024.08.29 강서구 압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제6층 제601호 · 도로명 월정로20길 78 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.93㎡ · 지상 10층 중 6층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 · 2016.10.19 |
| 소유자 | 이명희 (2022.01.26 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 94,618,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2016.10.26 설정된 낙성대새마을금고 근저당권은 2016.11.07 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.08.29 접수된 강서구 압류입니다. 이 압류와 2025.08.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 김효신의 임차권은 보증금이 전액 변제될 때까지 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인·점유자 — 확정 인수 외 미상 위험도 남는다
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효신 | 건물 전부 2022.01.07 | 245,000,000원 2021.12.13 경정 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.12.07 | 152,485,124원 현재 회차 미배당분 |
| TUNAMAL KHUSLEN | 점유 부분 미상 2024.07.03 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
| KHONGORZUL SERGELEN | 점유 부분 미상 2024.07.02 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 미상 |
확인된 인적 점유·임차 관계는 3명입니다. 을구 3-2번은 김효신 임차권의 확정일자를 2021.12.13으로 정정한 기록으로, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 고정된다
| 회차 | 매각가 | 김효신 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 41% | 94,618,000원 | 152,485,124원 | 247,103,124원 |
| 5회 유찰 시 감정가 33% | 75,694,400원 | 171,068,099원 | 246,762,499원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 60,555,520원 | 185,934,479원 | 246,489,999원 |
낙찰가가 내려갈수록 김효신에게 경매대금에서 배당되는 금액은 줄고, 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 늘어납니다. 그래서 5회, 6회까지 더 유찰돼도 실질취득은 246,489,999원~247,103,124원 수준에 머뭅니다. 최저가가 낮아지는 것과 매수인의 전체 취득부담이 낮아지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 247,103,124원
찬누리의 확인된 실거래 8건 평균은 208,500,000원이고, 최근 12개월 집계 3건 평균은 208,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.03의 230,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 29.93㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.03 | 27.37㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2024.07 | 29.93㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2023.05 | 29.93㎡ | 7 | 187,000,000원 |
| 2023.04 | 29.93㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.06 | 29.93㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 27.37㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 208,666,666원 |
표면 최저가 94,618,000원은 최근 12개월 평균의 45.3%에 불과해 매우 낮아 보입니다. 그러나 권리 인수까지 포함한 실질취득 247,103,124원은 최근 12개월 평균 208,666,666원과 최신 거래 230,000,000원을 모두 웃돌고, 확인된 실거래 최고액 245,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건에 시세보다 싸다거나 4회 유찰로 가격 메리트가 생겼다는 평가는 적용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 94,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,103,124원 |
| 1. 임차인 김효신 보증금 | 245,000,000원 | 92,514,876원 |
| 김효신 미배당 · 매수인 인수 | - | 152,485,124원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김효신 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 찬누리는 총 20세대입니다.
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 주상복합 건물, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 토지 북측과 서측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역이며, 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차 기준 최저가 94,618,000원에 김효신 인수액 152,485,124원을 더한 247,103,124원을 가격 판단의 기준으로 사용해야 합니다.
- 김효신 배당액 재확인. 매각물건명세서, 배당요구 내역, 임차권등기 원본을 대조해 245,000,000원의 보증금과 미배당 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자 경정 확인. 임차권등기 최초 내용과 2024.01.02 경정 내용을 함께 열람해 확정일자 2021.12.13이 최종 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명 조사. TUNAMAL KHUSLEN과 KHONGORZUL SERGELEN의 임대차계약, 보증금, 점유 부분, 김효신과의 관계 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 난도 반영. 복수 전입자가 확인된 물건이므로 실제 점유자를 특정하고 인도명령 가능 범위와 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 246,762,499원·246,489,999원 수준에 머뭅니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비와 집행비용 변동 가능성을 원본 서류와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,461만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가만 보면 감정가 231,000,000원의 41%인 94,618,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 김효신의 대항력 있는 임차보증금 245,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 예상배당 후 남는 152,485,124원을 매수인이 인수하면 실질취득은 247,103,124원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 208,666,666원과 최신 거래 230,000,000원을 웃돌고, 확인된 실거래 최고 245,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 게다가 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 점유자 2명의 위험도 해소되지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 시세 이상이고, 권리와 점유 불확실성까지 큰 고위험 물건입니다.
