서울남부지방법원 2025타경11383. 강서구 화곡동 더에스에스타운 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 2022년 7월 4일 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 임차인 김성식의 전입·점유 개시는 2022년 10월 26일입니다. 전입이 말소기준보다 늦기 때문에 임차인은 매수인에게 보증금 369,000,000원을 주장할 수 있는 대항력을 갖지 못한 것으로 판정돼 있습니다.
여기에 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 현재 확인된 김성식 관련 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 권리 측면에서는 정리 구조가 명확하지만, 가격 측면은 별개입니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로17가길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 · 사용승인일 2022.06.24 |
| 소유자 | 서민 (2022.10.31 소유권이전, 2022.06.05 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 201,600,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 민간임대주택등기 | 2022.10.31 민간임대주택 등록등기 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022년 7월 4일 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1207호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 김성식의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성식 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 369,000,000원 | 2022.10.26 2022.10.07 | 2024.07.29 신고 | 없음 말소기준 이후 전입 | 판정 미상 | 0원* 보증기관 중복신고 아님 |
임대차계약일자는 2022년 10월 2일과 2022년 10월 26일로 기재돼 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년 10월 26일입니다. 확정일자는 2022년 10월 7일이며, 임차권등기는 2024년 7월 29일 접수됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2022년 7월 4일보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
* 특별매각조건은 현재 확인된 김성식 관련 임대차보증금 반환채권과 임차권등기에 한정해 판단한 것입니다. 현장에서 별도의 점유자나 다른 임대차관계가 새로 확인되는 경우에는 이 조건이 자동으로 적용되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 검증은 불가
현재 최저매각가는 201,600,000원으로 감정가 315,000,000원의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 161,280,000원, 4회 유찰 시 129,024,000원입니다. 다만 더에스에스타운의 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 어느 회차 가격도 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 201,600,000원 | 0원 | 3,771,022,400원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 161,280,000원 | 0원 | 3,810,777,920원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 129,024,000원 | 0원 | 3,842,582,336원 |
더에스에스타운은 24세대, 사용승인일 2022년 6월 24일의 소규모 집합건물입니다. 동일 건물 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태이므로, 환금성과 실제 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,622,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 3,600,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,969,000,000원 중 예상배당은 197,977,600원이며, 예상 미배당액은 3,771,022,400원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 369,000,000원은 현재 매각가 시나리오에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있으나, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택인 단지형다세대로 이용 중이며, 내부는 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 화원중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층이며, 난방·승강기·CCTV·옥외소화전 등 기본 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 강서로17가길과 접하고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 가로장방형 완경사지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 3,316,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 판정된 사항은 없습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고 동일 건물 경매 집계의 낙찰률이 0.0%이므로, 실수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 이행 주체·시기·제출서류를 매각물건명세서 원본과 법원에 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 등기된 임차인은 김성식 1명이지만, 입찰 전 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 공동담보목록 제2021-1207호가 기재돼 있으므로 실제 채권 잔액과 다른 공동담보 물건의 진행 상황을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.31 기재된 민간임대주택 등록등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 여부를 원본 자료로 점검하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 화곡동 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 비교하세요.
- 환금성 검토. 24세대 소규모 건물, 동일 건물 경매 평균 2.5회 유찰 및 낙찰률 0.0%를 고려해 보유기간과 재매각 전략을 세우세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 핵심은 보증금 369,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라, 그 보증금을 매수인이 실제로 떠안는 구조인지입니다. 임차인의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 특별매각조건까지 더해져 현재 확인된 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실이 현재 최저가 201,600,000원의 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 물건은 이미 2회 유찰됐으며 동일 건물 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 권리 구조는 조건부 합격, 가격과 환금성은 보수적 검토. 감정가 대비 할인율보다 특별매각조건의 확실한 이행과 현장 시세 확인이 입찰 판단의 중심이 돼야 합니다.