서울남부지방법원 2025타경11387. 서울 강서구 화곡동 ‘포르테하임2’ 5층 502호, 전용 28.14㎡ 다세대주택입니다. 건물은 2022.01.21. 사용승인됐고 방 2개, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 구조로 이용 중입니다. 소유자 김병도는 2022.02.28. 거래가 365,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 2022.02.10. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-176호가 기재돼 있습니다. 소유권 이전, 민간임대주택등기, 임차권등기, 강제경매개시결정과 후순위 압류는 모두 이 날짜 뒤에 놓입니다. 현재 최저가 221,440,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 217,539,840원이 우리은행에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로17길 105 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.14㎡ · 방2·욕실·주방·거실·발코니·현관 · 지상6층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.01.21. · 포르테하임Ⅱ(FORTEHEIMⅡ) 20세대 |
| 소유자 | 김병도 (2022.02.28. 거래가 365,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 221,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 기준권리는 우리은행 근저당
말소기준권리인 우리은행 근저당은 소유자 김병도의 취득일과 두 점유자의 전입일보다 앞섭니다. 김소진의 임차권등기는 2024.03.07. 접수됐고, 임차보증금은 365,000,000원입니다. 등기된 계약일자는 2022.02.09. 및 2022.02.28., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.28.로 기재돼 있어 우리은행 근저당보다 후순위입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| BHUSHAN SHREYANSHU | 점유 부분 미상 2025.05.08. | 미상 | 없음 기준권리 이후 전입 | 미상 | 확약 밖 점유·명도 확인 |
| 김소진 | 전유부분 전부 2022.02.28. | 365,000,000원 | 없음 기준권리 이후 전입 | 후순위 배당요구 2024.03.07. | 실질 0원* 포기·말소 특별조건 |
* 현재 매각가 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 365,000,000원은 배당되지 않습니다. 미배당 잔액에 관한 임대차보증금 반환청구권은 특별매각조건에 따라 포기되고 임차권등기는 말소되는 조건이므로, 김소진 관련 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
포르테하임Ⅱ의 전용 28.14㎡~29.79㎡ 실거래 12건은 2022.02.~2022.04.에 355,000,000원~415,000,000원으로 신고됐습니다. 12건 평균은 378,166,666원, 최신 거래는 2022.04.의 360,000,000원입니다. 현재 실질취득액 221,440,000원은 실거래 12건 평균의 58.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04. | 28.91㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.04. | 29.79㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.04. | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03. | 29.79㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03. | 29.79㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 2022.03. | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03. | 29.79㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.03. | 28.14㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.03. | 28.91㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.02. | 28.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.02. | 28.14㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02. | 28.14㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 378,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 221,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,900,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,400,000,000원 | 217,539,840원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,765,000,000원 중 예상배당은 217,539,840원이며 미배당액은 2,547,460,160원입니다. 우리은행 근저당은 공동담보목록이 기재된 채권최고액 기준이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 실질취득액은 매각가 221,440,000원과 실질 인수 0원을 합한 221,440,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방 2개, 욕실, 주방, 거실, 발코니, 현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지상6층 건물의 5층입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 북측으로 왕복2차선 포장도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모의 소형 다세대이고 실거래가 2022.04. 이후 확인되지 않아, 과거 신고가만으로 현재 매도가격과 매각기간을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·대상·제출서류·말소 시점을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 확약 밖 점유자 확인. BHUSHAN SHREYANSHU의 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약서, 보증금과 퇴거 계획을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 정리 여부와 임대의무 관련 사항을 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 채권최고액 2,400,000,000원과 공동담보목록 제2022-176호가 기재돼 있으므로 공동담보의 범위와 실제 채권액을 대조하세요.
- 현재 가격 재검증. 실거래 표본은 2022.02.~2022.04. 거래입니다. 2026.07.08. 입찰 전에 화곡동 유사 다세대의 최신 거래와 현재 매물을 다시 비교해야 합니다.
- 내부 상태·관리비. 전용 28.14㎡의 내부 상태, 수리비, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금 3.65억”보다 확약의 범위가 핵심
표면적으로는 임차보증금 365,000,000원이 최저가 221,440,000원보다 커 보이지만, 이 사건을 대항력 인수형으로 보면 안 됩니다. 김소진의 전입은 말소기준권리인 2022.02.10. 우리은행 근저당보다 늦고, 특별매각조건까지 더해져 미배당 보증금 반환청구권이 포기되며 임차권등기도 말소됩니다. 따라서 김소진 관련 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 221,440,000원입니다.
가격은 과거 실거래 12건 평균 378,166,666원의 58.6%로 낮지만, 최신 거래가 2022.04.이라는 공백을 무시할 수 없습니다. 또한 특별조건 밖의 BHUSHAN SHREYANSHU는 대항력이 없더라도 보증금과 실제 점유 상태가 미상이고, 20세대 소형 다세대의 환금성도 별도 검증 대상입니다. 결론은 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 미상 점유와 현재 시세 확인을 마쳐야 하는 조건부 검토형입니다.
