155,520,000원
서울남부지방법원 2025타경11410. 금천구 시흥동 에스엠파크빌 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 박옥은 2022.06.17. 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.08.12. 김영길 명의의 채권최고액 165,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권이 근저당보다 늦으니 문제없다”고 판단하면 안 됩니다. 임차인 여성우의 임대차계약일은 2022.04.29., 확정일자는 2022.05.02., 전입·점유개시일은 2022.06.10.으로 말소기준권리인 2022.08.12. 근저당보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 2024.05.03.에 이뤄졌더라도 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11410 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 833-23 에스엠파크빌 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로20길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2013.03.20. |
| 소유자 | 박옥 (2022.06.17. 거래가 240,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 대항력은 근저당보다 먼저
말소기준은 2022.08.12. 김영길 근저당권입니다. 근저당 자체와 2024.05.03. 임차권등기, 2025.08.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 실체적 대항력은 등기일이 아니라 전입·점유 시점에 따라 판단해야 합니다. 여성우는 2022.06.10. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주요 일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 여성우 실제 임차인 1명 | 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.04.29. 확정 2022.05.02. 전입·점유 2022.06.10. 배당요구 2024.05.03. | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
현재 최저매각가 155,520,000원에서 집행비용 2,977,280원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 152,542,720원입니다. 보증금 240,000,000원 중 87,457,280원이 부족하므로, 통상적인 대항력 인수형이라면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 155,520,000원에 인수액 87,457,280원을 더한 구조가 됩니다.
* 룰상 미배당 보증금은 87,457,280원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문, 포기 주체·범위, 임차권등기 말소 절차와 조건 이행 방식을 반드시 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,977,280원 |
| 1. 임차인 여성우 보증금 | 240,000,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 근저당권 · 김영길 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 배당에 사용되며, 근저당권자 김영길과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 임차인 보증금의 룰상 부족분은 87,457,280원이나, 특별매각조건 반영 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 243,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 155,520,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 박옥의 2022.06.17. 취득 거래가도 240,000,000원으로 확인됩니다. 다만 동일 지역·유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시흥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 도로. 2필 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기의 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 실질 인수 0원의 전제 확인. 룰상 부족분은 87,457,280원입니다. 포기 및 말소 조건이 유효하게 이행되지 않으면 이 금액이 매수인 위험으로 전환될 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 매각 이후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 법원 및 관련 당사자에게 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유와 퇴거 여부를 현황조사서·현장방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 64%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물을 대조하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 15,552,000원입니다.
- 미납 비용 확인. 관리비와 공과금, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “위험한 인수형을 특별조건이 뒤집는다”
이 물건은 형식만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수 위험형입니다. 현재 최저가 기준 배당 부족분도 87,457,280원에 달합니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
따라서 결론은 단순한 “대항력 임차인 있음”도, “감정가의 64%라 싸다”도 아닙니다. 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소되지만, 그 조건의 유효성과 이행 절차를 확인해야 하고, 가격은 최신 실거래로 별도 검증해야 합니다. 조건이 확인되면 실질취득가는 현재 최저가 155,520,000원*, 확인되지 않으면 룰상 87,457,280원의 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
