서울남부지방법원 2025타경11414. 개봉동 하나아이파크빌 5층 503호, 전용 29.99㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 240,000,000원의 선순위 임차권과 이를 처리하는 특별매각조건입니다. 임차인 이현석은 2022년 8월 전입하고 2022년 6월 확정일자를 받아, 2025년 7월 15일 말소기준 가압류보다 앞선 대항력·우선변제권을 갖습니다.

일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 증가하므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 실제로 현재 회차의 룰상 인수액은 98,816,000원이고, 3회 유찰 시 127,212,800원, 4회 유찰 시 149,898,880원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 확인된 이현석 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특약으로 정리

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이현석은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 집계된 항목은 아닙니다.

③ 회차별 인수 비교 — 특약이 없으면 최저가 하락 효과가 제한된다

특약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 보증금 240,000,000원 안팎의 부담 구조가 유지됩니다. 이 사건에서 최저가 하락이 실제 취득비용 절감으로 연결되는 이유는 오직 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있기 때문입니다.

④ 시세 비교 — 가격 여지는 있으나 하락 추세 반영 필수

하나아이파크빌의 면적 매칭 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 205,000,000원이지만, 2023년 1월의 240,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 187,500,000원, 최신 거래는 185,000,000원입니다.

특별매각조건을 전제로 한 실질취득 144,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.8%입니다. 최신 거래 185,000,000원보다도 낮아 가격 간격은 확인됩니다. 다만 최근 거래 평균은 과거 거래보다 21.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 205,000,000원이나 과거 최고 거래 240,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당액은 98,816,000원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제503호입니다.
• 입지. 개봉중앙시장 북서측 인근으로 아파트·다가구·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 개봉역·오류역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수시설과 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2016.06.02.이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모 다세대로 거래 표본이 3건에 불과하고 최근 거래 추세가 -21.9%여서 매도 기간과 가격 변동을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체·범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 실질 인수액 구분. 배당표상 룰상 미배당액은 98,816,000원이지만, 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유자와 인도 완료 여부는 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 205,000,000원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 적용하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모와 적은 거래 표본을 고려해 향후 매도 기간과 가격 조정 가능성을 반영하세요.
• 배당 변동 항목. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 실제 배당과 특약 집행에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 열람하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 특약의 완결성에서 나온다”

이 사건은 겉으로만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 최저가 144,000,000원만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차의 룰상 인수액도 98,816,000원으로 계산됩니다. 그러나 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 제시돼, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.

그 전제가 정확히 이행된다면 실질취득 144,000,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원의 76.8%로 가격 간격이 있습니다. 다만 시장은 최근 거래 기준 -21.9% 하락했고, 16세대 다세대의 환금성도 아파트보다 제한적입니다. 결론은 권리는 특약 확인 후 조건부 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 접근입니다. 이 물건의 성패는 단순한 최저가가 아니라 특별매각조건이 실제로 완결되는지에 달려 있습니다.