서울남부지방법원 2025타경11421. 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제14층 서관1441호로, 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중입니다. 소유자 박재범은 2017년 10월 21일 매매를 원인으로 거래가 175,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 195,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 등기된 임차권 보증금이 195,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 최저가 136,320,000원에 규칙상 인수액 61,388,480원이 더해져 총부담이 보증금 규모에 가까워지는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 그대로 이행되면 박준석 임차권과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제14층 제서관1441호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡중앙5로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용 중 · 지하8층 / 지상14층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 박재범 (2017.10.21. 매매, 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 136,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
기존 하나은행 근저당권 2건과 박준석 명의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2024년 2월 1일 등기된 박준석의 주택임차권입니다. 임대차 점유개시는 2019년 12월 30일, 주민등록과 확정일자는 모두 2020년 12월 15일이며, 보증금은 195,000,000원입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준석 실제 임차인 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2020.12.15 2020.12.15 | 195,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 없으므로 실제 임차인은 박준석 1명입니다.
* 실질 0원은 해당 특별매각조건이 매각허가 및 소유권이전 과정에서 그대로 적용되고, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.
② 특별매각조건 — 이 사건의 승부처
이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 특별조건이 없다면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 195,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 현재 회차의 규칙상 총부담도 최저가 136,320,000원과 미배당 61,388,480원을 합한 금액으로, 최저가만 보고 감정가 대비 64%에 샀다고 판단할 수 없습니다.
반면 이번 매각조건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시합니다. 따라서 특별조건 이행을 전제로 한 실질취득은 136,320,000원이며, 규칙상 인수액 61,388,480원은 실질적으로 제거됩니다. 이 효과는 박준석 임차권에만 적용되는 조건이며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,708,480원 |
| 1. 임차인 박준석 보증금 | 195,000,000원 | 133,611,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박준석 보증금 미배당액은 61,388,480원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 64%만으로는 부족하다
최저가는 감정가 213,000,000원의 64%인 136,320,000원입니다. 다만 이 할인율은 감정가와의 비교일 뿐, 최근 실거래 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교하지 않은 상태에서는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
특별매각조건을 반영한 실질취득금액은 136,320,000원이므로 가격 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 반대로 조건 적용이 불명확하다면 규칙상 인수액을 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 하며, 단순히 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 마곡나루역 북측 인근에 있으며, 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 마곡나루역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하8층·지상14층 건물 중 14층이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·시점이 현재 해석과 일치하는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각허가 후 임차권등기 말소가 어떤 절차로 처리되는지 확인하고, 소유권이전 시점까지 필요한 서류를 점검하세요.
- 규칙상 위험액 인지. 특별조건이 적용되지 않는 경우 현재 회차의 미배당 보증금은 61,388,480원입니다. 최악의 경우를 자금계획에서 배제하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2021.08.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 및 말소 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익 자료를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 현황이 일치하는지 현장조사하고, 명도 또는 인도 절차를 별도로 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변경사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 조건부로 해소된다”
표면적인 권리구조만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 61,388,480원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건입니다. 이 경우라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되므로, 감정가 64%라는 숫자는 가격 메리트가 될 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 조건이 정확히 적용되고 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가인 136,320,000원입니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 실거래 확인 후 결정입니다. 입찰 전에는 할인율보다 특별매각조건의 법적 효력과 실행 절차를 먼저 확인해야 합니다.
