서울남부지방법원 2025타경11431. 서울 강서구 화곡동 케이엠파크빌 8층 803호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2019.11.29. 은평신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이며 공동담보목록 제2019-1043호가 기재돼 있습니다. 수협은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류 및 손종범의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
이 사건의 핵심은 보증금 자체가 아니라 특별매각조건입니다. 손종범은 2022.05.20. 전입·점유를 시작해 2019년 말소기준권리보다 후순위이고, 등기된 보증금은 감정가와 같은 261,000,000원입니다. 배당표상 이 임차보증금 관련 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원이지만, 채권자가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 매수인의 실질 인수는 0원*으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층, 지상 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 최상범 (2023.05.10. 매매, 2023.10.25. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.29. 은평신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건으로 인수 0원*
말소기준권리 이후 설정된 수협은행 가압류 1,567,749,529원, 서울신용보증재단 가압류 27,695,178원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 손종범의 임차권등기도 후순위이며, 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
임차인·점유 관계
실제 임차·점유 관련 신고는 2명입니다. 보증기관의 중복 승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전주아 | 미상 | 미상 | 2024.02.02 / 미상 | 없음 말소기준권리 후 전입 | 미상 | 확약 밖 확인 |
| 손종범 | 건물 전부 | 261,000,000원 | 2022.05.20 / 2022.04.22 | 없음 말소기준권리 후 전입 | 후순위 예상배당 0원 | 0원* 포기·말소 조건 |
* 손종범 임차보증금의 인수 0원은 특별매각조건이 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 포기 대상 채권, 임차권등기 말소 주체와 이행 시점을 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 167,040,000원으로 감정가 261,000,000원의 64%입니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 2회 유찰된 오피스텔이므로, 낮아진 최저가가 시장가격보다 실제로 낮은지 별도의 거래사례 검증이 필요합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 167,040,000원 | 64% | 4,932,543,267원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 133,632,000원 | 51.2% | 4,965,483,555원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 106,905,600원 | 40.96% | 4,991,835,785원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,138,560원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 3,240,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 27,695,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,096,444,707원 중 163,901,440원이 채권자에게 배당되고, 4,932,543,267원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 큰 미배당이 발생해도 손종범 임차보증금은 특별매각조건에 따라 매수인 인수 0원*으로 분석합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설로 이용 중인 오피스텔이며, 공부와 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·호텔·근린생활시설이 소재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 장방형 평지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남측과 동측으로 포장된 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,941,000원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 상업업무지대라는 장점이 있으나 오피스텔은 실거래 가격, 임대수익, 관리비와 주차 편의에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 손종범 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 대상·주체·이행 시점을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 확약 밖 점유 확인. 전주아의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 거주 여부를 현황조사 및 현장에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.10.30. 등기의 현재 효력과 매각 후 말소·처리 방식을 법원 및 관련 원본에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 동일 건물과 까치산역 인근 오피스텔의 최신 실거래를 비교하세요.
- 명도 계획. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유자가 남아 있다면 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 고려해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용 가능 차종·운영 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 은평신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2019-1043호가 기재돼 있으므로 관련 담보 범위와 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 2.61억”보다 중요한 것은 확약의 범위다
표면적으로는 감정가와 같은 261,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 손종범은 말소기준권리보다 후순위이고, 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 특별조건이 있어 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 167,040,000원으로 계산됩니다.
다만 결론을 “안전하고 싸다”로 단순화해서는 안 됩니다. 특별조건은 손종범 임차권에 한정되고, 확약 밖 점유자 전주아의 상세 계약과 민간임대주택 등기의 처리가 남아 있습니다. 또한 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔더라도 최신 실거래 비교 없이 가격 메리트를 인정할 근거는 없습니다. 주된 임차권 인수는 해소, 점유·등기·가격 검증은 보류. 이 세 가지 확인을 마친 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.