특별매각조건으로 주된 인수는 0원* — 다만 시세·미상 임차관계는 따로 확인해야 한다

서울남부지방법원 2025타경11436. 강서구 화곡동 리치아파트 105동 1103호로 표시돼 있지만, 건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2021.05.31. 매매계약을 체결하고 2021.06.18. 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2021.05.24.에는 주식회사미림종합건설을 채무자로 한 서울축산새마을금고 및 서인천새마을금고의 공동담보 근저당이 설정돼 있습니다.

권리분석의 핵심은 보증금 245,000,000원인 조정우의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.01.이지만 점유개시·주민등록·확정일자는 모두 2021.06.18.로 말소기준일 2021.05.24.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순위관계상 대항력이 없고, 2023.07.27. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

매각물건명세서에는 한 단계 더 강한 안전장치가 있습니다. 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이에 따라 최저가 152,320,000원 + 실질 인수 0원* = 실질취득 152,320,000원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 특별조건으로 잔액청구도 차단

말소기준은 2021.05.24. 서울축산새마을금고 근저당입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서인천새마을금고 근저당도 설정됐으며, 두 권리 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 등기상 채권최고액은 각각 2,400,000,000원, 3,600,000,000원이지만 공동담보 전체의 한도이므로 본건 한 호실의 실채무액과 동일한 숫자로 보면 안 됩니다.

말소기준 이후에는 민간임대주택등기, 조정우의 주택임차권, 영등포세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 강제경매개시결정이 이어집니다. 압류·가압류·경매개시결정과 조정우의 후순위 임차권은 매각으로 소멸합니다. 민간임대주택등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 말소 처리 여부를 대조해야 합니다.

임차인 분석 — 신고·등기상 2명

② 가격 판단 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 152,320,000원으로 감정가 238,000,000원의 64%입니다. 두 번 유찰돼 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 오피스텔은 같은 건물 안에서도 면적·구조·임대수익·주차조건·내부 상태에 따라 거래가격 편차가 큽니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

유찰이 더 진행돼도 조정우 관련 특별매각조건이 유지되는 한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 반면 매각대금이 줄수록 선순위 공동담보 근저당의 미배당액은 커지고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 245,000,000원은 세 시나리오 모두 0원 배당으로 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)

채권액 합계는 7,268,000,000원이며, 공동담보 근저당의 채권최고액을 포함한 숫자입니다. 현재 회차 채권자 배당은 149,387,520원, 총 미배당은 7,118,612,480원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건축물대장상 오피스텔이며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 13층 건물의 11층 1103호입니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·난방·기계식 주차장·기본 소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측·동측·서측 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되며, 공시지가는 5,077,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 관리비. 탐문조사에서 관리비 등이 미납된 것으로 조사됐으므로 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 포함되는지 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 김상란 점유관계 확인. 전입일은 2025.02.10.로 후순위지만 보증금·점유 부분·계약관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 문서 열람으로 실제 명도 상대방을 특정해야 합니다.
• 조정우·주택도시보증공사 관계 확인. 임차권등기 말소에 필요한 서류, 말소 시기, 인도와 열쇠 인계 조건을 집행기록에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록 문구의 말소 여부와 낙찰 후 행정상 처리 필요사항을 등기 원본 및 관계기관에서 점검하세요.
• 공동담보 근저당 확인. 등기상 채권최고액은 공동담보 전체 한도입니다. 공동담보목록과 일부포기 등기 내용을 원본으로 대조하세요.
• 오피스텔 시세 산정. 동일 건물 유사 호실의 최근 거래, 월세·전세 보증금, 공실률, 관리비와 기계식 주차장 이용조건을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
• 관리비 체납. 감정평가 탐문조사에서 미납 정황이 확인됐습니다. 관리주체에 체납 총액과 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·공동담보목록과 최신 매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원*과 가격 메리트는 별개의 문제”

이 물건의 가장 큰 장점은 조정우 보증금 245,000,000원이 매각대금보다 크더라도 대항력 있는 임차인 인수형이 아니라는 점입니다. 전입·점유개시·확정일자가 말소기준보다 늦고, 매각물건명세서상 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건까지 있어 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

그러나 이를 곧바로 ‘좋은 물건’ 또는 ‘싼 물건’으로 연결해서는 안 됩니다. 최저가는 152,320,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 시세 검증이 선행되지 않았고 김상란의 보증금과 실제 점유가 확인되지 않았으며 관리비 미납 정황도 있습니다. 또한 오피스텔은 임대수익과 환금성이 가격을 좌우합니다. 결론은 주된 보증금 인수는 해소됐지만, 시세·점유·관리비 검증 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.

* 조정우의 임차보증금은 245,000,000원이고 현재 예상배당은 0원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 이 조건은 조정우 보증금 관련 권리에만 적용됩니다.