서울남부지방법원 2025타경11440. 강서구 화곡동 은성캐슬 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 28일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 등기부상 수협은행 근저당권은 2019년 3월 26일 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 손문창은 말소기준보다 앞선 2019년 7월 29일 주민등록을 마쳤고, 경정된 확정일자는 2019년 6월 27일입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 현재 회차에서는 보증금 230,000,000원 중 114,369,730원만 배당되고 115,630,270원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 강서구 까치산로4길 93 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상 면적 29.57㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 송재일 (단독소유) |
| 사용승인일 / 세대수 | 2017.10.27 / 은성캐슬 11세대 |
| 감정가 / 최저가 | 228,135,280원 / 116,805,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 특별매각조건 | 제시외 건물 포함 · 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특매조건으로 해소
등기부와 현황조사에서 확인되는 실제 사람은 손문창·이인성 2명입니다. 2023년 10월 20일의 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 손문창 임차권의 계약일자와 확정일자를 정정한 등기입니다. 손문창의 대항력과 우선변제권은 인정되지만, 특별매각조건으로 미배당액 인수와 임차권등기 승계는 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손문창 | 건물 전부 계약 2019.06.26 확정 2019.06.27 전입 2019.07.29 임차권등기 2023.08.21 | 230,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 실질 0원* 룰상 미배당 115,630,270원이나 특매조건으로 포기·말소 |
| 이인성 | 점유 부분 미상 전입 2024.05.23 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 보증금 승계 없음 다만 점유·명도관계 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 평균의 63%, 표본은 면적이 다르다
은성캐슬의 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 평균은 185,500,000원, 최신 거래는 2025년 7월의 205,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 116,805,000원은 최근 12개월 평균의 63.0%, 최신 거래의 약 57.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 24.97㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2024.12 | 23.10㎡ | 5 | 166,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 185,500,000원 |
다만 대상 면적은 29.57㎡이고 비교 거래는 23.10㎡와 24.97㎡로, 동일 면적 매칭이 아닙니다. 거래 수도 2건에 불과해 평균만으로 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다. 최저가는 표면상 실거래보다 낮지만, 특별매각조건의 확실한 이행·점유자 명도·제시외 건물 상태를 함께 반영해야 실제 가격 메리트가 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,805,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,435,270원 |
| 1. 임차인 손문창 보증금 | 230,000,000원 | 114,369,730원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 548,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 손문창의 미배당 보증금은 115,630,270원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특매조건 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 116,805,000원 | 115,630,270원 | 116,805,000원 |
| 4회 유찰 시 | 93,444,000원 | 138,637,992원 | 93,444,000원 |
| 5회 유찰 시 | 74,755,200원 | 156,990,394원 | 74,755,200원 |
특별매각조건이 동일하게 유지되고 이행된다는 전제입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물현황도면상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대주택형 물건으로 접근해야 합니다.
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호이며, 난방·승강기·옥외 소화전 등 기본 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 까치산로4길에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 완경사지 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 199.0㎡, 공시지가는 ㎡당 2,962,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 테라스 부분에 제시외 건물이 있는 것으로 조사됐고 특별매각조건상 매각에 포함됩니다. 정확한 면적과 위치는 측량이 필요하므로 현황도면과 현장을 대조해야 합니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이고 최근 실거래가 2건뿐이라 가격 발견과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소의 대상·조건·이행 시점을 매각물건명세서와 확약서 원본으로 확인하세요.
- 손문창 임차권. 경정된 임대차계약일 2019.06.26, 확정일자 2019.06.27, 전입일 2019.07.29와 보증금 230,000,000원을 원본 서류에서 대조하세요.
- 이인성 점유. 2024.05.23 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·보증금·퇴거 의사와 인도명령 대상 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 테라스 부분 구조·면적·사용 상태, 위법성 및 철거·보수 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 시세 보정. 비교 거래는 23.10㎡와 24.97㎡로 대상 29.57㎡와 다릅니다. 내부 상태, 층·향·제시외 부분을 반영한 별도 현장 시세를 확인하세요.
- 소규모 환금성. 11세대 다세대이며 거래 표본이 적습니다. 재매각 기간과 금융비용을 보수적으로 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
맺으며 — “1.16억 인수형이 아니라, 조건부 0원 인수형”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 대항력 임차인의 미배당 보증금 115,630,270원을 떠안는 물건입니다. 그 경우 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 현재 회차 총부담은 232,435,270원이 됩니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 손문창의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이를 반영한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 116,805,000원입니다.
실질취득가는 최근 12개월 실거래 평균 185,500,000원의 63.0%로 표면상 가격 여지가 있습니다. 다만 비교 거래가 대상과 다른 면적이고 표본도 2건뿐이며, 이인성의 점유관계와 테라스 제시외 건물, 11세대 소규모 다세대의 환금성이 남아 있습니다. 결론은 가격은 관심권, 권리와 현황은 조건부 확인입니다. 이 물건의 성패는 낮은 최저가가 아니라 특별매각조건이 정확히 누구에게 어떻게 적용되고 실제로 이행되는지를 확인하는 데 달려 있습니다.
