서울남부지방법원 2025타경11444. 까치산역 남서측 인근의 전용 48.56㎡ 오피스텔로, 13층 건물 중 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 처음 등장하는 2018년 신한은행 근저당이 아닙니다. 그 근저당은 2022.03.25. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 권리는 2022.05.23. 고양시산림조합 근저당권 180,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
김영휘는 이보다 앞선 2022.03.26. 점유를 시작하고 2022.03.28. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.02.14.입니다. 따라서 날짜 순서만 놓고 보면 후순위 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 보증금 250,000,000원이 최저가 163,200,000원을 초과하므로 통상적인 경매라면 미배당 잔액을 매수인이 승계할 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 예외가 붙었습니다. 특별매각조건으로 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 160,115,200원이 임차보증금에 배당된다고 보면 규칙상 미배당액은 89,884,800원이지만, 특별매각조건이 그대로 이행되는 경우 이 금액의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 915-39 드림시드아파트2차 제3층 제301호 도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로20길 31-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 48.56㎡ · 지상 13층 중 3층 |
| 소유자 | 신미숙 (2022.04.11. 소유권이전 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2018.01.24 |
① 권리 흐름 — 말소된 2018년 근저당이 기준은 아니다
서울경기양돈축산업협동조합 가압류, 신용보증기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국세 압류는 모두 2022.05.23. 근저당 이후입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2024년 몰수보전은 2025.06.12. 실효를 원인으로 이미 말소됐고, 2024년 고양시산림조합의 임의경매개시결정도 2025.07.10. 기각을 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차권과 후순위 점유자
| 성명 | 점유 / 보증금 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영휘 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 250,000,000원 | 계약 2022.02.12 확정 2022.02.14 점유 2022.03.26 전입 2022.03.28 임차권등기 2023.12.27 | 대항력 有 2022.05.23. 근저당보다 선순위 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 확인 | 실질 0원* 특별매각조건으로 잔액 포기·등기 말소 |
| 이창민 | 점유 부분 미상 보증금 미상 | 전입 2025.04.16 확정일자 미상 | 대항력 없음 2022.05.23. 근저당 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 | 금전 인수 없음 점유·명도는 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.632억은 과거 거래보다 낮다
드림시드2차는 18세대 규모이며, 비교 가능한 전용면적 46.03~48.56㎡ 거래는 3건입니다. 최신 거래는 2023.12. 12층 373,000,000원이고, 대상 호수와 같은 전용 48.56㎡·3층 거래는 2022.01. 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 46.03㎡ | 12 | 373,000,000원 |
| 2022.01 | 48.56㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.06 | 46.03㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 324,333,333원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액 163,200,000원은 최신 거래 373,000,000원의 43.8%입니다. 최근 거래가격은 이전 거래들보다 24.3% 높은 흐름으로 집계되어 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 최신 거래도 2023.12.이므로, 373,000,000원을 현재 시세로 그대로 단정하기보다는 가격 안전마진을 보여 주는 과거 비교값으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차보증금 · 김영휘 | 250,000,000원 | 160,115,200원 |
| 김영휘 미배당 잔액 | 89,884,800원 | 0원* |
| 후순위 근저당·가압류·경매채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
* 통상적인 대항력 임차권 구조에서는 배당받지 못한 89,884,800원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 특별매각조건으로 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 925,585,289원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 957,768,329원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 104,448,000원 | 102,185,728원 | 983,514,761원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김영휘 보증금의 미배당 잔액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 조건이 있으므로, 각 회차의 실질취득액은 매각가와 동일하게 움직입니다. 입찰 전에는 이 조건이 최신 매각물건명세서와 매각허가 조건에 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물명에 ‘아파트’가 포함돼도 대상 호수의 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·주상복합·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기와 기계식 주차설비를 갖췄습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 토지이며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 건물이고 비교 거래가 3건에 불과해, 대단지보다 시세 확인과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확정적으로 적용되는지 최신 매각물건명세서와 매각조건을 대조하세요.
- 말소기준권리 착오 금지. 2018년 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 김영휘 전입 이후 설정된 2022.05.23. 고양시산림조합 근저당을 기준으로 분석해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 납부 후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 법원 및 채권자 측에 확인하세요.
- 이창민 점유 확인. 전입 시점상 대항력은 없지만 사용 부분과 실제 점유 상태가 미상입니다. 현황조사 보완, 전입세대 열람과 현장 확인이 필요합니다.
- 명도 비용 반영. 김영휘 임차권 말소 조건과 별개로 현재 점유자가 있다면 인도명령·퇴거 협의 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 최신 비교 거래가 2023.12.이고 표본도 3건뿐입니다. 인근 유사 오피스텔의 현재 매물·실거래·임대수요를 추가 확인하세요.
- 기계식 주차 확인. 사용 가능 차량 규격, 유지관리 상태와 수선비 부담을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 배당 순위 변동 가능성을 관리사무소 및 법원 자료로 점검하세요.
맺으며 — 가격보다 ‘특별조건의 확실성’이 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 163,200,000원을 압도하는 전형적인 인수 위험 물건입니다. 특별매각조건이 없다면 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 조건이 이행되는 한 실질 인수 0원·실질취득 163,200,000원으로 정리됩니다.
과거 최신 거래 373,000,000원 대비 실질취득액은 43.8%로 가격 안전마진이 큽니다. 반면 18세대 소규모 오피스텔, 3건뿐인 거래 표본, 평균 2.6회 유찰과 별도 점유자라는 환금성·명도 요소가 남습니다. 결론은 가격은 매력적이지만 권리 안전성은 특별매각조건의 문구와 이행 절차를 확인한 뒤에야 완성되는 물건입니다.
