인천지방법원 2024타경11353. 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 삼성건영아파트 6층 601호로, 감정가 1억4,000만원에서 현재 최저매각가 1,647만원까지 내려온 상태입니다. 총 6회 유찰이 누적되어 가격만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
말소기준권리는 2022.03.08. 설정된 을구 11번 근저당권으로, 근저당권자는 주식회사오이코스파이낸셜대부, 채권최고액은 48,000,000원입니다. 그 이전에 임차인 박석희의 전입신고는 2022.02.25., 확정일자는 2022.02.03.로 확인되어 대항력이 인정되는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 매수인의 실질취득액이 낮다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11353 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안서로53번길 80, 6층601호 (주안동,삼성건영아파트) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호 |
| 사용승인일 | 2003.06.27 |
| 소유자 | 허미자 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 16,470,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박석희 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 뒤쪽이지만, 임차인이 앞선다
말소기준권리는 2022.03.08. 을구 11번 근저당권입니다. 그 이전에 설정된 주택임차권 등기 자체는 2021.04.19.에 있었으나 2022.03.07. 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 박석희의 실제 점유·전입과 배당관계입니다. 박석희는 2022.02.25. 전입, 2022.02.03. 확정일자, 2024.08.19. 배당요구로 표시되어 있어 대항력 있음 및 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 다만 임차보증금 금액이 미상이므로 매수인이 최종적으로 부담할 수 있는 인수액은 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석희 | 주거 | 2022.02.25 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 有우선변제 |
매각물건명세서와 현황조사에서 박석희가 임차인으로 표시되며, 전입신고가 말소기준권리 이전이라는 점 때문에 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권 행사도 가능합니다. 반면 보증금이 비어 있어 배당이 어디까지 되는지와 매수인 인수액이 얼마인지는 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.2% 추정) | - | 696,460원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사오이코스파이낸셜대부 | 48,000,000원 | 15,773,540원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 박석희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 청구액 168,000,000원 가운데 15,773,540원만 배당되고 152,226,460원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 따라서 박석희의 실제 임차보증금 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
④ 가격·환금성 메모
- 가격. 최저매각가 16,470,000원으로 감정가 140,000,000원의 12% 수준까지 하락했습니다.
- 유찰. 이미 6회 유찰된 물건이며, 단순 가격 하락이 매수인 실질취득액 하락과 동일하다고 볼 수 없습니다.
- 환금성. 삼성건영(102동)은 총 9세대로 표시되어 있으며, 최근 거래·매각 사례를 통해 가격을 비교할 수 있는 실거래 자료가 현재 분석값에 포함되어 있지 않습니다.
- 입지. 주위는 근린생활시설·공동주택·업무시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 인근 노선버스 정류장 및 주안역(1호선·인천2호선)이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역 등의 제한사항이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 박석희의 임차보증금이 미상이므로, 매각물건명세서와 임대차계약 자료를 통해 실제 금액을 먼저 확인하세요.
- 대항력 확인. 전입일 2022.02.25.가 말소기준권리 2022.03.08.보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
- 배당요구 확인. 2024.08.19. 배당요구가 확인되어 실제 배당액과 미배당액을 함께 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 배당순위를 별도 확인해야 합니다.
- 표시 불일치 점검. 매각물건명세서 비고에 건물 외벽에 '102동' 표시가 있다고 기재되어 있어 현장 및 서류 대조가 필요합니다.
- 저가 착시 경계. 최저가 16,470,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고, 실제 인수 가능 비용을 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 무조건 기회”
이 물건은 6회 유찰로 최저매각가가 16,470,000원까지 떨어졌다는 점이 가장 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격보다 박석희의 대항력과 미상 임차보증금입니다. 현재 자료상 박석희는 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 낙찰가가 낮더라도 임차보증금이 큰 경우 매수인의 실질부담이 달라질 수 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건과 당해세 가능성도 있어 배당구조의 불확실성이 남습니다. 결론적으로 이 물건은 가격은 매우 낮지만, 임차권 때문에 먼저 보증금과 실제 인수액을 확정해야 하는 물건입니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 해야 합니다.
