인천지방법원 2024타경11353. 인천 미추홀구 주안동 삼성건영아파트 6층 601호입니다. 감정가는 1.4억원이지만 7차례 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 약 1,152만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 큽니다. 그러나 이 물건에서 먼저 검토할 것은 왜 이 가격까지 내려왔는지, 그리고 낙찰 이후 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 8일 설정된 오이코스파이낸셜대부의 근저당권입니다. 그런데 임차인 박석희의 전입신고일은 2022년 2월 25일, 확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이므로 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
현재 확인되는 경매신청채권자 청구금액은 120,000,000원이지만, 이를 임차보증금으로 단정할 수는 없습니다. 실제 보증금과 채권의 법적 성격을 확인하기 전까지는 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안서로53번길 80, 6층 601호 (주안동, 삼성건영아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 임차권 등기상 59.72㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 사용승인일 2003.06.27 · 9세대 |
| 소유자 | 허미자 (2019.06.17 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 11,529,000원 (7회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 박석희 · 청구금액 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.08 · 오이코스파이낸셜대부 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 현재 최저가 비율 | 감정가의 8.24% |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2022.03.08 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 이후 발생한 인천광역시·국·미추홀구의 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 산와대부·예스캐피탈대부·오케이저축은행의 가압류와 종전 근저당권 및 전애진의 주택임차권등기는 이미 말소된 이력입니다.
다만 등기부상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환 의무는 별개의 문제입니다. 박석희의 전입신고가 말소기준일보다 앞서기 때문에, 적법한 임대차와 대항요건이 유지된 경우 매각으로 보증금 반환관계가 모두 정리된다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박석희 주거 |
전입 2022.02.25 확정 2022.02.03 |
미상 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당금 승계 위험 |
| 실제 임차인 | 박석희 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2022.02.25 · 말소기준권리 이전 |
| 확정일자 | 2022.02.03 |
| 배당요구 | 2024.08.19 · 배당요구 확인 |
| 임차보증금 | 미상 · 계약서 및 명세서 원본 확인 필요 |
| 경매신청채권 | 박석희 · 청구금액 120,000,000원 |
| 매수인 승계 | 보증금 전액 배당 여부에 따라 결정 · 현재 금액 산정 불가 |
실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금
따라서 낙찰가가 내려가더라도 인수할 보증금이 증가하면 전체 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다. 본건은 보증금이 확인되지 않아 이 금액을 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
임대차계약서, 확정일자 부여현황, 주민등록 전입 내역, 판결·집행권원, 배당요구서 등을 대조해 실제 법률관계를 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 일곱 차례 유찰됐지만 취득원가는 미정
감정가 140,000,000원에서 출발한 물건이 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 11,529,000원입니다. 감정가 대비 약 8.24% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 본건은 단순히 감정가와 최저가를 비교하는 방식으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 선순위 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 인수금액을 확인해야 하고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득비용과 최근 시장가격을 모두 확보한 다음 가격 적정성을 판단해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰) | 11,529,000원 | 8.24% | 인수액 미상 |
| 8회 유찰 시 | 8,070,299원 | 5.76% | 인수액 미상 |
| 9회 유찰 시 | 5,649,209원 | 4.04% | 인수액 미상 |
위 가격은 회차별 최저매각가 시나리오입니다. 실제 낙찰가나 매수인 실질취득금액을 뜻하지 않습니다. 유찰이 추가되어 입찰 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금의 승계 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,529,000원 가정)
아래 표는 현재 최저매각가를 기준으로 계산된 배당 추정치입니다. 임차보증금과 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 제한적인 모형이므로, 실제 배당순위와 최종 인수금액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 607,522원 |
| 1. 근저당 · 오이코스파이낸셜대부 | 48,000,000원 | 10,921,478원 |
| 2. 신청채권자 · 박석희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 607,522원으로 추정되었습니다. 위 모형은 임차인의 우선변제권과 세금 배당을 반영하지 않은 값으로, 근저당권자에게 기재된 금액이 실제로 그대로 배당된다는 뜻은 아닙니다. 신청채권 120,000,000원은 임차보증금과 동일한 금액으로 간주하지 않았습니다.
보증금 미상 상태에서 산출된 단순 배당모형의 인수액 0원은 매수인의 법적 인수 위험이 없다는 의미가 아닙니다.
⑤ 배당 및 추가 유찰 시나리오
| 구분 | 현재 회차 | 8회 유찰 시 | 9회 유찰 시 |
|---|---|---|---|
| 최저매각가 | 11,529,000원 | 8,070,299원 | 5,649,209원 |
| 모형상 채권자 총배당 | 10,921,478원 | 7,525,034원 | 5,147,523원 |
| 모형상 채권 미배당 | 157,078,522원 | 160,474,966원 | 162,852,477원 |
| 신청채권자 예상배당 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 실제 인수액 | 미상 | 미상 | 미상 |
채권 미배당액은 근저당 채권최고액과 신청채권자 청구금액을 합산한 모형상 채권액 168,000,000원을 기준으로 계산한 수치입니다. 임차보증금 및 조세채권을 반영하지 않았으며, 이 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안1동 행정복지센터 서측에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 주안역 (수도권 전철 1호선·인천 2호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물로 2003.06.27 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,450,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 남측으로 소로인 포장도로가 위치합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소규모 아파트이며 단지 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 인근 거래사례와 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 박석희의 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해 보증금, 임대차 범위, 임대차의 실질 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 실제 인수액 계산. 임차인의 우선변제 배당 예상액과 미배당 보증금을 산정하고, 최저매각가에 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 동일인 관계 검토. 임차인과 경매신청채권자가 같은 이름으로 기재된 이유, 청구금액 120,000,000원의 발생 원인과 집행권원을 확인해야 합니다. 해당 금액을 임차보증금으로 임의 대입해서는 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 인천광역시·국·미추홀구의 압류채권과 법정기일을 확인하고 당해세 등 실제 우선배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 호실 동일성 확인. 주소상 6층 601호와 건물 외벽의 102동 표시를 등기부·건축물대장·현장 사진으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인의 실제 점유 여부와 주민등록 및 점유 변동사항을 재확인하고, 인도·명도 가능성과 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 실거래 및 환금성 확인. 삼성건영아파트와 주안동 인근의 유사 면적·유사 용도 실거래를 확보해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비·원본 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8%”가 실질취득가의 8%는 아니다
이 물건은 7회 유찰되면서 감정가 140,000,000원 대비 최저가가 11,529,000원까지 하락했습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 박석희의 보증금이 확인되지 않았고, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계도 추가 검토가 필요합니다.
또한 국세·지방세 압류 3건이 존재하며, 임차보증금과 조세채권을 반영하지 않은 단순 예상배당표만으로 최종 인수액을 판단할 수 없습니다. 9세대 소규모 단지로 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 가격 및 환금성 판단에는 추가 자료가 필요합니다.
결론은 선순위 임차보증금과 실제 배당·인수관계 확인이 우선이라는 것입니다. 보증금 미상 상태에서는 저가 낙찰의 이익을 계산할 수 없으며, 유찰이 추가되어 최저가가 내려가더라도 이러한 권리 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.
