인천지방법원 2024타경11353. 주안1동 행정복지센터 서측에 있는 삼성건영아파트 6층 601호, 전용 59.72㎡ 아파트입니다. 사용승인일은 2003.06.27이며 철근콘크리트조 6층 건물의 최상층입니다. 소유자 허미자는 2019.06.03 매매계약으로 이 물건을 125,000,000원에 취득했고, 채권자 박석희가 120,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 140,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저매각가가 33,614,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 기준권리의 정합성을 확인해야 합니다. 2003.07.24 설정된 산곡2,4동새마을금고 근저당이 말소기준으로 표시돼 있지만, 등기 흐름에는 2003.09.19 해당 근저당이 해지로 말소된 기록이 있습니다. 이 차이가 해소되지 않으면 임차인의 대항력과 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안서로53번길 80, 6층 601호 (주안동, 삼성건영아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.72㎡ · 6층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 허미자 (2019.06.03 매매, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 33,614,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박석희 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2003.06.27 / 9세대 |
| 건물 표시 | 건물 외벽에 ‘102동’ 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2022.03.08 근저당이 실제 말소기준이 된다면 박석희의 전입신고일 2022.02.25가 그보다 앞섭니다. 박석희는 확정일자 2022.02.03과 배당요구일 2024.08.19가 확인되지만 보증금이 밝혀지지 않았습니다. 점유 유지 여부와 임대차의 진정성까지 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상, 인수액 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
전애진은 전입신고 2019.03.19, 확정일자 2019.02.21, 보증금 100,000,000원의 임차권자로 2021.04.19 임차권등기를 마쳤으나 해당 임차권등기는 2022.03.07 해제로 말소됐습니다. 현재 승계되는 임차권으로 단정할 사정은 없지만, 보증금 반환과 말소 경위를 원인서류로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석희 주거 · 신청채권자와 동일인 | 2022.02.25 2022.02.03 | 미상 | 가능·미상 2022.03.08 기준이면 선순위 가능 | 확인 필요 2024.08.19 배당요구 | 확정 불가 보증금·점유·기준권리 확인 |
| 전애진 주거 · 임차권등기 | 2019.03.19 2019.02.21 | 100,000,000원 | 현재 등기 말소 | 배당요구 기록 2021.04.19 | 말소 이력 2022.03.07 해제 |
보증기관이나 대위변제기관으로 표시된 신고자는 없습니다. 따라서 중복 승계 신고를 제외한 실제 임차인은 박석희·전애진 2명입니다.
③ 가격·환금성 — 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 24.01%인 33,614,000원입니다. 다만 이 사건에는 최근 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아 감정가와 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 전체 9세대의 소규모 공동주택이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
- 소규모 단지. 삼성건영 102동은 9세대로 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 다회유찰. 현재 4회 유찰이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
- 매각 이력. 매각률 0.0%로 나타나 가격뿐 아니라 권리·명도·환금성 검증이 중요합니다.
- 최상층. 6층 건물 내 6층으로 누수·방수 상태와 엘리베이터 등 공용설비 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 2. 근저당 · 산곡2,4동새마을금고 | 154,000,000원 | 32,608,948원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 67,600,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 | 64,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산와대부 | 19,881,351원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예스캐피탈대부 | 7,921,211원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오케이저축은행 | 22,185,667원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 오이코스파이낸셜대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 국 | 199,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 오이코스파이낸셜대부 | 48,000,000원 | 0원 |
| 11. 신청채권자 · 박석희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 총 채권액은 778,388,229원, 채권자 배당액은 32,608,948원, 미배당액은 745,779,281원입니다. 신청채권자 박석희의 청구액 120,000,000원은 현재 회차에서 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 745,779,281원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 23,529,800원 | 22,706,264원 | 755,681,965원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 16,470,859원 | 15,774,384원 | 762,613,845원 | 0원* |
* 인수 0원은 제시된 배당 산식 기준입니다. 박석희의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 실제 인수액으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안1동 행정복지센터 서측에 위치하며 근린생활시설·공동주택·업무시설·단독주택·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 주안역 1호선·인천2호선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물로 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 남측으로 소로인 포장도로가 있습니다. 공시지가는 1,450,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 공동주택이고 최근 실거래 기준가격이 없어 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2003.07.24 근저당과 2003.09.19 말소등기의 연결관계를 등기사항전부증명서 원문으로 확인하세요.
- 현존 권리 재작성. 이미 말소된 근저당·가압류를 제외하고 2022.03.08 근저당, 세금 압류, 경매개시결정을 기준으로 순위를 다시 작성하세요.
- 박석희 보증금 확인. 임대차계약서, 금융거래, 보증금 액수, 실제 점유, 전입세대확인서를 반드시 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차 관계. 박석희의 120,000,000원 청구 원인과 임차보증금 채권이 같은 채권인지 별도 채권인지 확인하세요.
- 전애진 임차권 말소 원인. 100,000,000원 보증금 반환 완료 여부와 2022.03.07 말소 원인서류를 확인하세요.
- 조세채권. 인천광역시·국·미추홀구 압류의 법정기일, 당해세 여부, 예상 교부청구액을 확인하세요.
- 호수·동 표시. 주소는 6층 601호이고 외벽에는 102동 표시가 있으므로 집합건축물대장·현장 표시를 대조하세요.
- 최상층 현장점검. 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 드라이비트 외벽 상태, 난방·급배수설비를 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물뿐 아니라 주안역 인근의 유사 연식·면적 공동주택 실거래와 매물가를 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서·조세채권 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 기준권리가 먼저다”
33,614,000원이라는 최저가는 강하게 눈길을 끕니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 곧바로 안전하거나 저렴한 물건이 되지 않습니다. 말소기준으로 표시된 2003년 근저당에는 이미 말소 기록이 있고, 현재 남은 2022.03.08 근저당을 기준으로 보면 보증금 미상의 박석희 전입이 앞섭니다. 여기에 박석희가 신청채권자와 동일인이고, 전애진의 과거 100,000,000원 임차권, 국세·지방세 압류 3건, 4회 유찰과 9세대 소규모 단지의 낮은 환금성이 겹칩니다.
산식상 인수 0원은 결론이 아니라 확인해야 할 가설입니다. 박석희의 임대차가 부인되고 과거 임차권 말소와 조세채권까지 정리돼야 비로소 실질취득액을 33,614,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 실제 선순위 임차보증금이 확인되면 최저가가 내려갈수록 그만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 말소기준 확정과 박석희 임대차의 진정성입니다.