서울남부지방법원 2025타경11456. 강서구 화곡동 우공아파트 제9층 제901호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 손종호이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석의 중심은 부동산 등기 자체보다 정다운 임차권과 최승민 점유관계에 있습니다.
정다운은 2021.01.26 확정일자, 2021.02.24 주민등록·점유개시 후 2023.12.15 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준인 2025.08.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 미배당 보증금의 매수인 승계가 문제됩니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 정다운에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11456 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제901호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로20길 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제9층 제901호 |
| 소유자 | 손종호 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 135,168,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 정다운은 특별조건 해소, 최승민은 미상
등기부의 2018.12.20 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019.01.18 말소됐고, 2019.10.29 김정숙 가압류도 2020.08.07 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.08.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.11.26 주택도시보증공사 가압류 1,150,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다운 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.24 | 230,000,000원 | 2021.01.26 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 산식상 97,524,352원 |
| 최승민 점유 부분 미상 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계가 있다
우공아파트 실거래 표본은 4건이고, 대상 시세 비교 면적은 35.77㎡입니다. 그러나 확인된 거래 면적은 26.36㎡~27.0㎡로 대상 면적과 직접 매칭되지 않습니다. 따라서 최저가 135,168,000원이 최근 12개월 평균 225,000,000원의 60.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
가격 판단에서 우선 볼 값은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 225,000,000원, 최신 거래 175,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -2.2%입니다. 최저가는 이 두 거래 기준보다 수치상 낮지만, 실거래 표본의 면적이 대상과 일치하지 않고 가격 추세도 하락 방향이므로 “시세보다 싸다”는 결론을 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,692,352원 |
| 1. 임차인 정다운 보증금 | 230,000,000원 | 132,475,648원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정다운의 배당부족액은 산식상 97,524,352원이나, 특별매각조건에 따라 정다운 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 특별조건은 정다운 관련 권리 해소 근거이며, 최승민의 보증금·우선변제·승계 여부는 별도 미상입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 산식상 정다운 미배당 | 정다운 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 135,168,000원 | 97,524,352원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 108,134,400원 | 124,179,482원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 86,507,520원 | 145,449,615원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근이며, 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트구조입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 우공아파트는 24세대, 사용승인일은 2018.09.19이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 정다운 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 실제로 적용되는 조건인지 매각물건명세서 문구를 그대로 확인해야 합니다.
- 최승민 보증금 확인. 2024.11.25 전입 외 보증금과 확정일자가 미상이므로, 대항력 여부와 실제 승계금액을 확인하기 전까지 전체 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 임차인 수 구분. 실제 임차인은 정다운·최승민 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인 수에 포함하지 않습니다.
- 시세 비교 면적 확인. 대상 비교 면적은 35.77㎡인데 실거래 표본은 26.36㎡~27.0㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 60.1%라는 가격비율만으로 할인 여부를 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.2%이므로 전체 평균 226,250,000원보다 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 175,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 원문 내용과 매각 후 처리관계를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 인수는 아직 확정되지 않았다”
이 사건의 가장 큰 반전은 정다운 보증금입니다. 보증금 230,000,000원, 현재 회차 배당부족액 97,524,352원만 보면 전형적인 선순위 임차인 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건 때문에 정다운 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 최승민이라는 별도 실제 임차인이 있고, 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·승계액 미상이 남아 있습니다.
가격은 최저가 135,168,000원이 최근 12개월 평균 225,000,000원의 60.1%까지 내려왔지만, 실거래 면적이 대상 35.77㎡와 맞지 않고 최근 가격 추세도 -2.2%입니다. 여기에 3회 유찰과 평균 유찰 9.1회라는 환금성 신호가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮아서 좋은 물건”으로 단순화할 수 없습니다. 정다운은 해소, 최승민은 미상, 가격은 비교 한계가 있는 C등급 경계형으로 보는 것이 맞습니다.
