서울남부지방법원 2025타경11460. 강서구 화곡동 ‘까사지오’ 제2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 말소기준권리는 2023년 3월 21일 서대문세무서장의 압류입니다. 등기부에 있던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 2021년 3월 12일 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다.

핵심은 2021년 4월 19일 전입·점유를 시작한 임차인 김혜진입니다. 전입일이 말소기준 압류보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 일반 원칙만 적용하면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있으나, 이번 매각에는 그 잔액 청구권의 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심

말소기준은 2023년 3월 21일 국세 압류입니다. 이후의 김혜진 임차권등기, 서울보증보험 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체는 말소기준 이후라도, 김혜진의 전입·점유는 2021년 4월 19일로 말소기준보다 빠르므로 대항력은 유지되는 구조입니다.

② 실질취득 — 최저가가 내려가도 일반 계산상 인수액은 늘어난다

현재 최저매각가 179,200,000원에서 집행비용 3,308,800원을 공제하면 김혜진에게 예상되는 배당은 175,891,200원입니다. 보증금 274,000,000원과의 차액은 98,108,800원입니다.

특별매각조건이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 최저가 179,200,000원과 인수 잔액 98,108,800원을 더한 277,308,800원 수준이 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액은 늘어나므로 총액은 보증금 부근에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건은 잔액 청구권 포기 조건이 있어, 조건 이행 시 실질취득액은 179,200,000원*으로 정리됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

일반 배당 계산상 김혜진 보증금 미배당액은 98,108,800원입니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 해당 잔액에 대한 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소돼 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와 현황의 차이는 없습니다.
• 입지. 강서구청 북서측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.01.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다.
• 도로. 서측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 149.6㎡이며 공시지가는 4,854,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 15세대 규모의 다세대주택이고 동일 면적 실거래 비교표본이 확인되지 않아, 실제 매도 가능 가격은 별도 중개업소 조사와 실거래 원문 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 적용 대상, 제출 문서, 말소 이행 절차를 확인하세요.
• 실질 인수액 구분. 일반 계산상 미배당액은 98,108,800원이지만 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
• 강은비 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·점유 부분이 미상입니다. 현황과 명도 상대방을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정조사 당시 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.23. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 말소와 관련 의무 처리 여부를 원문으로 대조하세요.
• 시세 조사. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건과 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*은 조건부, 가격은 검증 후”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가보다 인수액이 더 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 회차의 일반 계산상 인수액은 98,108,800원이고, 이를 더한 취득 부담은 277,308,800원에 이릅니다.

그러나 이번 사건에는 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 이행되면 김혜진 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀌고, 최저가 낙찰 가정 실질취득액은 179,200,000원이 됩니다. 다만 강은비의 실제 점유 상태와 특별매각조건의 이행 절차는 반드시 원문으로 확인해야 합니다.

또한 현재 최저가는 감정가의 64%지만 동일 면적 최근 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 특별매각조건 확인 후 접근 가능, 가격은 현장 시세 조사 전까지 보류입니다.

* “실질 인수 0원”은 특별매각조건에 따른 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반 배당 원칙만 적용하면 현재 회차의 미배당 보증금은 98,108,800원입니다.