확약 이행 시 인수 0원, 그러나 실질취득가는 최신 거래보다 높다 — 더베네치아스위트 803호

서울남부지방법원 2025타경11487. 강서구 화곡동 더베네치아스위트 8층 803호, 전용면적 29.96㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자 문지우는 2021년 10월 23일 매매계약을 원인으로 거래가액 328,000,000원에 취득했고, 2021년 11월 22일 소유권이전과 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 같은 날 임차인 이시온이 전입과 점유를 시작했으며 확정일자는 2021년 10월 26일입니다.

말소기준권리는 2023년 5월 18일 영등포세무서장의 국세 압류입니다. 이시온의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 기준 배당 후 남는 보증금은 124,974,080원으로 계산됩니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준인 2023년 5월 18일 국세 압류보다 앞서 이시온이 2021년 11월 22일 전입·점유했고, 확정일자도 2021년 10월 26일에 받았습니다. 임차권등기는 2023년 9월 18일 접수됐지만 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석

확인된 임차관계는 임차권자 이시온과 현황조사상 점유자 XU YUE입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않으므로 이시온의 보증금 328,000,000원을 다른 신고와 중복 합산하지 않습니다. XU YUE는 전입이 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 및 점유 범위가 확인되지 않아 명도와 실제 임대차관계는 별도 점검이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최신 2.05억을 봐야 한다

더베네치아스위트의 확인 실거래 12건 전체 평균은 317,500,000원이고 최저가는 그 65.1%로 보입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 328,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 205,000,000원이고, 최근 가격은 과거 구간보다 37.4% 낮아진 하락 추세입니다.

특별매각조건이 이행되는 경우 실질취득가는 206,720,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 205,000,000원의 100.8%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 할인율이나 과거 전체 평균 대비 65.1%라는 수치만 보고 가격 가점을 주면 최근의 큰 하락폭을 놓치게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)

이시온의 배당 부족분은 명목상 124,974,080원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세의 실제 배당순위와 금액, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 제한된다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이시온의 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 매수인의 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 반대로 특별매각조건이 실제로 이행되면 각 회차의 실질 인수는 0원이 되어 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 이 사건은 확약의 존재보다 확약의 구체적 문구와 이행절차 확인이 입찰 판단의 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방2·거실1·주방1·욕실1·보일러실1 구조의 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 화곡초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층이며 승강기·스프링클러·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 10m 도로에 접하며 토지는 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 295.0㎡, 공시지가 6,168,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 오피스텔이고 최근 가격이 과거 거래구간보다 37.4% 낮아져 매도 시 가격 변동성과 거래 공백을 고려해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 시기, 제출 서류와 이행 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 이시온 관련 인수 구분. 명목 인수액은 124,974,080원이지만 특별매각조건 이행 시 실질 0원*입니다. 확약 미이행 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
• XU YUE 점유 확인. 대항력은 없으나 점유 부분·보증금·계약관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행관 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 317,500,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 205,000,000원을 응찰가 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래구간보다 37.4% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 관련 등기의 매각 후 처리와 의무 범위를 등기부·명세서 원본으로 확인하세요.
• 세금·관리비. 국세 압류의 실제 체납액과 배당순위, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 싸다”

이 사건은 표면적으로는 보증금 328,000,000원의 대항력 임차인이 있어 명목 인수액 124,974,080원이 발생하는 고위험 구조입니다. 그러나 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 이행되면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.

문제는 가격입니다. 확약 이행 후 실질취득가 206,720,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 205,000,000원의 100.8%입니다. 여기에 -37.4%의 하락 추세, 16세대 소규모 오피스텔, 평균 2.1회 유찰과 0.0% 매각률, 확약 이행절차 및 별도 점유자 확인 부담이 겹칩니다. 감정가보다 36% 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리 위험은 조건부 해소, 가격 메리트와 환금성은 보수적 판단. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행과 최근 2.05억원 시세를 기준으로 한 응찰가 통제입니다.