서울남부지방법원 2025타경11496. 금천구 독산동 한신하이츠 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 주식회사케이젤은 2019년 11월 20일 매매로 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 237,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가 할인율보다 선순위 주택임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인의 전입일은 2021년 10월 25일이고, 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 2023년 12월 27일입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 기재돼 있어, 해당 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2019년 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2019년 11월 20일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 12월 27일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

임차인은 임대차계약일 2021년 8월 20일, 점유개시일 2021년 10월 24일, 전입일 2021년 10월 25일이며 2023년 10월 27일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 작아 일반적인 배당 구조에서는 미배당 잔액이 발생합니다.

③ 가격 판단 — 할인율보다 실질취득 기준

현재 최저매각가는 감정가 270,000,000원의 64%인 172,800,000원입니다. 표면상 2회 유찰된 할인 물건이지만, 선순위 임차권이 있는 사건은 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 73,419,200원, 3회 유찰 시 107,495,360원, 4회 유찰 시 134,756,288원의 임차보증금 미배당액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다.

이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 미배당액의 반환청구가 포기되므로 현재 회차의 실질취득은 172,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 입찰가격은 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 매물 가격을 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)

현재 회차의 임차보증금 미배당액은 73,419,200원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 매각되므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세일중학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 204호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 관리형 주거환경개선구역과 과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가 및 소유권이전 과정에서 어떻게 이행되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출서류를 집행법원에 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 64%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물 가격을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등기부에 2022년 11월 24일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 처리 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 세금·배당 변수. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 여부를 매각물건명세서 및 배당요구종기 서류와 대조하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시기 및 열쇠 인계 절차를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 인수 0원”

등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 243,000,000원의 선순위 임차권이 존재하는 인수형 사건입니다. 현재 회차에서 룰상 미배당액은 73,419,200원이고, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액은 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

따라서 권리분석의 결론은 조건 이행을 확인하면 실질취득 172,800,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 민간임대주택등기의 처리 및 특별매각조건 이행 절차를 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 시세 확인 후 결정. 이것이 이 사건의 핵심입니다.

* 특별매각조건이 예정대로 이행되는 경우의 실질 인수액입니다. 일반 배당 계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 73,419,200원입니다.