서울남부지방법원 2025타경11515. 서울 금천구 시흥동 리브가 7층 703호로, 2021년 9월 23일 사용승인을 받은 8층 철근콘크리트조 건물의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 손재현이며, 2021년 12월 14일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 내려온 가격이 아니라, 선순위 임차보증금 279,000,000원의 처리 방식입니다.
문민철은 2021년 11월 15일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 12월 9일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023년 8월 7일에는 보증금 279,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
통상 구조라면 최저가 169,600,000원에서 집행비용을 제외한 166,425,600원을 배당받고, 부족한 112,574,400원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제703호 · 도로명 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 8층 건물 내 7층 703호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 2021.09.23 사용승인 · 승강기·도시가스·난방·기계식 주차장 |
| 소유자 | 손재현 (2021.12.14 공유자 전원 지분 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021년 10월 12일 설정된 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2021년 11월 29일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 문민철의 전입·점유와 임차권등기는 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않아 매수인 인수 가능성이 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 배지 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 문민철 | 건물 전부 2021.12.09 | 279,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* | 확정일자 2021.11.15 · 임차권등기 2023.08.07 · 배당요구 있음. 특별매각조건 충족 시 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소. |
| 이현정 | 점유 부분 미상 2025.03.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·점유관계 확인이 필요함. |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 169,600,000원으로 감정가 265,000,000원의 64%입니다. 다만 동일·유사 다세대주택의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
이 사건은 특별매각조건이 유지되는 한 문민철의 미배당 보증금 인수가 실질 0원이므로, 가격 비교의 기준은 룰상 미배당액을 더한 금액이 아니라 실제 낙찰가 자체입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가 낙찰 가정 시 169,600,000원*이며, 이 금액을 인근의 최근 다세대 실거래·매물가와 직접 비교해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 | 특별조건 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 169,600,000원 | 112,574,400원 | 0원* | 169,600,000원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 135,680,000원 | 146,019,520원 | 0원* | 135,680,000원* |
| 4회 유찰 시 (41%) | 108,544,000원 | 172,775,616원 | 0원* | 108,544,000원* |
* 각 회차에서도 동일한 특별매각조건이 유지되고 실제로 이행된다는 전제입니다. 특별매각조건이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 문민철 보증금 | 279,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
문민철 보증금은 집행비용을 제외한 매각대금 전액인 166,425,600원을 배당받고, 배당표상 부족분 112,574,400원이 발생합니다. 특별매각조건 충족 시 이 부족분에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 2021.09.23 사용승인을 받은 철근콘크리트조 8층 건물로, 외장석재 마감과 새시창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택으로, 적정 매각가격은 동일 건물과 인근 신축급 다세대의 최근 거래를 개별 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체, 제출서류, 말소 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 문민철 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 잔액 청구 포기의 효력을 확인해야 합니다.
- 이현정 점유 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·보증금·계약관계와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기와 매각 후 처리 관계를 등기부·매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 실질취득가 169,600,000원을 인근 최근 다세대 실거래와 비교하세요.
- 기계식 주차장. 실제 사용 가능 여부와 차량 규격 제한, 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비와 점유자 이사 협의 비용은 실질취득비용에 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*은 조건부, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 279,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 169,600,000원을 초과하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 취득 부담이 보증금 수준에 머무는 구조라, 낮은 최저가 자체는 가격 메리트가 아닙니다.
하지만 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 걸어 주된 인수 위험을 실질 0원*으로 바꿨습니다. 그럼에도 이현정의 미상 점유, 민간임대주택등기, 다세대주택의 환금성, 최근 실거래 비교 부재가 남습니다. 결론은 문민철 인수 위험은 조건부 해소, 이현정과 가격은 추가 확인입니다. 특별조건의 실제 이행을 확인하고 실질취득가 169,600,000원이 인근 시세보다 충분히 낮을 때만 입찰 논리가 완성됩니다.
* 배당 계산상 문민철 보증금 미배당액은 112,574,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건이 유지되고 이행된다는 전제에서 매수인 실질 인수를 0원으로 표시했습니다. 이 조건은 이현정의 별도 임대차·점유 사실관계까지 해소하는 것으로 보지 않았습니다.
