서울남부지방법원 2025타경11519. 개웅초등학교 북동측 인근의 다세대주택 ‘골든캐슬3차’ 제5층 제501호입니다. 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·현관 구조이며, 5층 중 최상층으로 다락이 소재합니다. 감정가 245,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 156,800,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.

표면적으로는 큰 폭의 유찰가가 먼저 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 임차권 특별매각조건과 등기 순위의 정합성입니다. 보증금 267,000,000원의 정진아 임차권은 별도 조건으로 인수 위험이 해소되지만, 그 조건은 정진아 임차권에만 적용됩니다. 확약 범위 밖에 있는 윤서은의 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 말소 기록의 충돌 확인

배당 계산에서는 2019.04.22 설정된 수협은행 근저당권 1,476,000,000원을 말소기준권리로 놓고 있습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-1091호에 포함된 채권최고액이므로 본건 한 호실의 단독 채무액으로 단정할 수 없습니다. 문제는 을구에 2020.06.08 해지를 원인으로 한 1번 근저당권설정등기 말소가 함께 기재돼 있다는 점입니다.

2025.07.15 서울특별시 압류와 2025.08.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제시된 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정진아의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 특별매각조건에서 별도의 말소 확약까지 붙어 있습니다. 반면 2022.12.12 민간임대주택등기의 구체적 처리와 법적 효과는 원본 문서에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 주된 2.67억은 해소, 확약 밖 점유는 잔존

보증기관 대위·승계자로 중복 신고된 사람은 없으며, 실제 임차인은 2명입니다. 정진아는 건물 전부에 관한 임차권등기와 267,000,000원의 보증금이 확인되지만 특별매각조건의 적용을 받습니다. 윤서은은 현황조사와 매각물건명세서에 점유자로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

* 룰상 정진아의 임차보증금은 267,000,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 이 임차인의 매수인 인수액을 실질 0원으로 계산합니다. 이 확약은 윤서은에게 확대 적용되지 않습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 156,800,000원으로 감정가 245,000,000원의 64%입니다. 그러나 골든캐슬3차는 12세대 규모의 다세대주택이고, 대상 면적과 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 최신 거래금액이나 최근 12개월 평균을 기준으로 최저가가 시세보다 낮은지 검증할 수 없으므로, 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 두 차례 유찰됐지만, 이 수치는 곧바로 저가 매수 기회를 뜻하지 않습니다. 소규모 다세대, 최상층·다락, 임차인 확인 부담, 등기 순위 쟁점이 함께 작용할 수 있어 환금성과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 수협은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 1,743,000,000원 중 미배당액은 1,589,195,200원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 수협은행 근저당 말소 기록과 배당 순위의 관계를 원본으로 재확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개웅초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2019.04.09 준공된 12세대 골든캐슬3차로, 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물입니다. 대상 호실은 최상층이며 다락이 소재합니다.
• 설비. 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 서측 약 5미터 포장도로에 접하며, 완경사 지대의 2필지 일단 세장형 토지입니다. 공동주택과 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 도로에 접합니다.
• 공시지가. 3,162,000원/㎡이며 토지면적은 180.1㎡입니다.
• 환금성. 소규모 12세대 다세대이고 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 대상 임차권, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 확약 범위 구분. 정진아의 보증금 267,000,000원은 실질 인수 0원*으로 보지만, 이 조건을 윤서은에게 적용해서는 안 됩니다.
• 윤서은 점유 확인. 전입세대확인서, 주민등록 전입일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 조사하세요.
• 말소기준 원본 대조. 2019.04.22 수협은행 근저당과 2020.06.08 말소 기록, 공동담보목록 제2018-1091호의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.12 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 남는 의무가 있는지 확인하세요.
• 시세 직접 조사. 감정가 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 개봉동 인근 유사 다세대의 최신 실거래와 매물을 대조하세요.
• 최상층·다락 확인. 누수, 단열, 다락의 실제 이용 상태, 면적과 현황을 현장 방문으로 확인하세요.
• 체납·명도 비용. 공용부분 관리비, 점유자 이사 협의, 인도명령과 명도 소요비용을 총투입액에 포함하세요.
• 배당표 검증. 당해세와 최우선변제 가능성, 실제 채권액, 배당순위를 법원 서류에서 재확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 닫히지 않은 쟁점이 있다”

이 사건의 가장 큰 장점은 보증금 267,000,000원의 정진아 임차권에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어, 최저가보다 큰 보증금을 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 이 임차인에 한한 실질 인수액은 0원*입니다.

하지만 전체 인수액을 확정적으로 0원이라 단정해서는 안 됩니다. 별도 점유자 윤서은의 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고, 수협은행 근저당을 말소기준으로 계산한 내용과 2020.06.08 말소 기록의 관계도 풀리지 않았습니다. 감정가의 64%까지 내려왔어도 동일 면적 실거래가 없어 가격 우위 역시 검증되지 않았습니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 잔여 권리와 가격은 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 특별매각조건의 유효 범위와 등기 원본의 일치 여부입니다.