서울남부지방법원 2025타경11523. 서울 강서구 화곡동 EH470 제6층 제601호, 전용 29.68㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며, 손재현이 2021년12월24일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 할인율이 아니라 이상기 임차권의 처리입니다.
이상기는 임대차계약일 2021년12월24일, 확정일자 2021년12월24일, 전입·점유개시 2022년2월28일이며 보증금은 340,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년7월21일 접수됐고, 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류의 2023년9월19일보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이번 매각에는 결정적인 예외가 있습니다. 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있습니다. 현재 회차 배당계산상 이상기의 미배당액은 154,012,160원이지만, 이 조건을 반영하면 매수인에게 실제 청구되는 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제6층 제601호 · 도로명 곰달래로53길 106 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 29.68㎡ · 6층 건물 내 제6층 |
| 소유자 | 손재현 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 189,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021-11-18 · EH470 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 2025.08.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이상기 임차권은 2023.07.21. 접수로 말소기준보다 앞서 있어 본래는 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하는 구조이므로 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022-02-28 | 2021-12-24 | 340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 특별조건 해소 |
| 이연록 | 미상 | 2024-05-23 | — | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이연록은 2024.05.23. 전입으로 말소기준권리 2023.09.19.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 날짜 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 선순위 대항력에 따른 매수인 인수 구조는 아닙니다. 이상기와 이연록 모두 보증기관의 중복신고자로 표시된 사람이 아니므로, 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 적용 후에는 가격 메리트가 크다
EH470의 거래표본은 10건이고 전체 평균은 394,800,000원입니다. 가격판단에서 우선할 최근 12개월 평균은 414,000,000원, 최신 거래는 2022.12의 393,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 18.3%입니다. 현재 최저매각가 189,440,000원은 최근 12개월 평균의 45.8%, 전체 평균의 48.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 30.58㎡ | 3 | 393,000,000원 |
| 2022.04 | 30.58㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 30.58㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 30.58㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 30.58㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 30.99㎡ | 5 | 435,000,000원 |
| 2022.01 | 30.58㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2021.12 | 29.68㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2021.12 | 26.96㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2021.12 | 28.97㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 414,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 1. 임차인 이상기 보증금 · 우선변제 | 340,000,000원 | 185,987,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이상기 보증금 부족분은 154,012,160원입니다. 통상이라면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 189,440,000원 | 154,012,160원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 151,552,000원 | 191,369,728원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 121,241,600원 | 221,255,782원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 분명하게 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이상기의 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커집니다. 그러나 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 적용되는 한, 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신곡초등학교 남측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2021-11-18입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이고 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모·거래성. EH470은 18세대이며, 경매 평균 유찰 2.8회·낙찰률 11.11%로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건의 투자판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지에 달려 있습니다.
- 이상기 임차권. 보증금 340,000,000원·대항력·우선변제권 자체는 존재합니다. 실질 인수 0원이라는 결론은 특별매각조건을 전제로 한 것입니다.
- 이연록 점유 확인. 전입 2024-05-23으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022-02-28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격과 환금성을 분리. 최저가 189,440,000원은 최근12개월 평균의 45.8%로 낮지만, 3회 유찰·평균 유찰 2.8회·낙찰률 11.11%는 시장성 리스크입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험한 물건입니다. 이상기의 보증금은 340,000,000원이고 대항력 있는 임차권등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 배당 기준 미배당액도 154,012,160원입니다. 특별조건이 없다면 최저가 189,440,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 인수형입니다.
그러나 이번 사건에는 그 미배당 보증금의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이를 적용하면 매수인 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 189,440,000원입니다. 최근 12개월 평균 414,000,000원 대비 45.8%로 가격 메리트는 뚜렷합니다. 다만 3회 유찰과 11.11%의 낙찰률, 2.8회의 평균 유찰 횟수는 환금성 측면의 경고입니다. 권리의 승부처는 특별매각조건, 가격의 승부처는 낮아진 최저가, 남은 리스크는 환금성과 명도 확인입니다.
