138,445,000원
이진아 미상
서울남부지방법원 2025타경11527. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 704호, 주거용으로 이용 중인 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 박인한은 2022.08.26. 공유자 전원 지분을 거래가액 339,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부상 기준이 되는 권리는 2025.08.13. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022.05.30. 완도금일수산업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당은 2022.08.11. 이미 말소됐습니다.
핵심은 임차관계입니다. 조성채는 2022.08.12. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.11., 임차보증금은 329,000,000원입니다. 2024.03.25. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 있어 원칙적으로 선순위 대항력과 우선변제 문제가 발생할 수 있습니다. 현재 최저매각가 138,445,000원 기준 배당 산술상 보증금 부족분은 193,293,230원입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 조성채의 위 193,293,230원을 낙찰자가 실질 부담하는 구조로 계산하면 안 됩니다. 조성채 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 확약의 효력은 해당 임차권 문제에 한정되므로, 별도 점유자 이진아의 보증금 미상 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11527 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제704호 · 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 주거용 · 대상면적 20.15㎡ |
| 소유자 | 박인한 · 2022.08.26. 거래가액 339,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 138,445,000원 (4회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 승강기 · 기계식 주차 · 도시가스 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤, 선순위 임차권이 핵심
2022.05.30. 설정됐던 완도금일수산업협동조합 근저당은 2022.08.11. 이미 말소됐습니다. 이후 조성채가 2022.08.12. 전입·점유했고, 2024.03.25. 임차보증금 329,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.08.13. 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 본래는 인수 위험이 큰 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진아 | 미상 | 2024.12.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성채 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.12 | 2022.07.11 | 329,000,000원 | 선순위 | 있음 | 해당 없음 |
조성채는 2024.03.25. 배당요구가 확인됩니다. 이 사건의 특수성은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건이 그 인수 위험을 제거한다는 점입니다. 반대로 이진아는 보증금이 확인되지 않아, 조성채의 확약을 근거로 전체 임차 리스크가 0원이라고 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 40.8%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
케이씨타운 대상면적은 20.15㎡이고, 확인된 거래 표본 8건의 평균·최고·최저는 모두 339,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 339,000,000원이며, 현재 최저매각가 138,445,000원은 그 40.8%입니다. 최신 확인 거래는 2023.03. 339,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 20.46㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 20.15㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.10 | 20.46㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 339,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 338,000,000원도 거래 표본 339,000,000원과 비슷하고, 4회 유찰된 최저가는 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 확약 밖 이진아의 보증금이 미상이므로 실질취득액을 138,445,000원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 40.8%만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 평가하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 138,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,738,230원 |
| 1. 임차인 조성채 보증금(우선변제) | 329,000,000원 | 135,706,770원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산술상 조성채 보증금 부족분은 193,293,230원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 미배당 잔액 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조성채의 실질 인수는 0원입니다. 이진아의 보증금 미상 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 조성채 인수는 내려가지 않고 ‘0원’으로 고정
| 회차 | 매각가 | 배당 산술상 조성채 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 138,445,000원 | 193,293,230원 | 특별매각조건 적용 시 조성채 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,756,000원 | 220,594,584원 | 특별매각조건 적용 시 조성채 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,604,800원 | 242,390,086원 | 특별매각조건 적용 시 조성채 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건의 조성채 임차권은 그 원칙적인 위험을 특별매각조건이 차단합니다. 따라서 조성채만 놓고 보면 유찰에 따라 매수가격이 내려갈수록 실제 가격부담도 내려갑니다. 다만 이진아의 미상 보증금이 확인되기 전까지는 전체 실질취득액을 동일하게 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북측 인근에 소재하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 도시형생활주택으로 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 3필지 일단의 세장형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 146.1㎡, 공시지가는 5,603,000원/㎡입니다.
- 규모. 케이씨타운은 24세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.05.20입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 조성채 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 이진아 보증금 확인. 2024.12.26. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금 규모와 실제 점유관계가 전체 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 이진아는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 40.8%만 보고 응찰하지 않기. 최저가는 거래 평균보다 크게 낮지만 확약 밖 임차위험이 남아 있어, 이를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 케이씨타운 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 소형 도시형생활주택의 실제 매수층과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지우지는 않는다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 329,000,000원의 선순위 임차권이 감정가와 거의 맞먹고, 현재 최저가 138,445,000원보다 훨씬 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건 때문에 조성채의 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 행사되지 않고 임차권등기도 말소되므로, 조성채 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 “138,445,000원에 339,000,000원 시세 물건을 산다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 별도 점유자 이진아의 보증금이 미상이고, 확정일자도 확인되지 않아 확약 밖 인수 위험이 남아 있기 때문입니다. 또한 24세대 소형 도시형생활주택이고 이미 4회 유찰된 점도 환금성 측면의 경고 신호입니다. 결론은 조성채 리스크는 해소, 이진아 리스크는 미해소. 가격은 매력적으로 내려왔지만, 이진아의 실제 임대차 내용을 확인하기 전까지는 권리와 가격 모두 최종 확정 단계가 아닙니다.
