서울남부지방법원 2025타경11527. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 704호, 전용 20.15㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 소유자 박인한은 2022.08.26. 거래가 339,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기부에는 2022.11.10. 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 경매는 주택도시보증공사가 329,000,000원을 청구하며 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 중심은 보증금 329,000,000원의 임차권입니다. 금액만 보면 최저가 216,320,000원을 크게 웃돌지만, 조성채의 주민등록·점유개시일은 2022.08.12.로 말소기준권리인 2022.05.30. 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력 없는 후순위 임차권이고, 특별매각조건도 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 같은 216,320,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 20.15㎡ · 주거용 |
| 소유자 | 박인한 (2022.08.26. 거래가 339,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 216,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 현황 | 2022.05.20. 사용승인 · 24세대 · 철근콘크리트구조 평지붕 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2022.05.30. 완도금일수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2021-788호가 기재돼 있습니다. 조성채의 주민등록일·점유개시일은 2022.08.12., 임차권등기는 2024.03.25.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 이진아의 전입일 2024.12.26.도 말소기준 이후입니다.
| 임차관계 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조성채 임차권등기 · 배당요구 2024.03.25. | 건물 전부 | 329,000,000원 | 없음 전입·점유 2022.08.12. | 후순위 현재 회차 예상배당 0원 | 실질 0원* |
| 이진아 현황조사·매각물건명세서 기재 | 미상 | 미상 | 없음 전입 2024.12.26. | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 |
② 시세 비교 — 63.8%지만 ‘최신 시세’로 단정하기 어렵다
케이씨타운은 24세대 규모이고, 비교 표본은 전용 20.15㎡와 20.46㎡ 거래 8건입니다. 8건 모두 거래가가 339,000,000원으로 같지만 거래 시점은 2022.08.~2023.03.에 집중돼 있습니다. 최신 확인 거래는 2023.03. 339,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 20.46㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 20.15㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.10 | 20.46㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.15㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 20.46㎡ | 7 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 339,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 216,320,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 339,000,000원의 63.8%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 비교 거래가 모두 339,000,000원으로 동일하고 최신 거래가 2023.03.이라는 점을 감안해야 합니다. 따라서 현재 시장가보다 확실히 싸다고 단정하기보다, 오래된 거래가 대비 표면 할인율이 크다고 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,828,480원 |
| 1. 근저당 · 완도금일수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 212,491,520원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 주택도시보증공사의 329,000,000원 청구와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북측 인근으로 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 전용 20.15㎡ 도시형생활주택으로 주거용 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕이며 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 도로와 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되고 도로 접합 및 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 5,603,000원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 도시형생활주택이고 최신 확인 거래는 2023.03., 경매 평균 유찰은 2.6회로 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·대상·이행 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 이진아 점유 확인. 전입일은 후순위지만 보증금, 확정일자, 점유 부분과 실제 거주 여부가 미상입니다. 현황조사 보완자료와 현장을 대조해야 합니다.
- 근저당 일부포기 범위 확인. 2022.08.11. 일부포기 등기가 이 호실과 공동담보에 미치는 정확한 범위를 등기부 원문과 공동담보목록 제2021-788호에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10. 민간임대주택등기의 매각 후 말소 및 의무 승계 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 최신 비교 거래가 2023.03.이므로 인근 중개업소의 현재 매물, 임대수요와 동일 면적 호실의 실제 거래 가능가격을 별도로 조사하세요.
- 명도비용 반영. 조성채 임차권 말소 외에 이진아 또는 다른 실제 점유자가 있는지 확인하고, 인도명령과 이사 협의 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·기계식 주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차 이용조건·유지상태를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 물건은 보증금 329,000,000원이라는 큰 숫자 때문에 인수형처럼 보일 수 있지만, 조성채의 전입·점유와 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 특별매각조건도 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 216,320,000원입니다.
다만 가격 측면에서는 339,000,000원 거래가가 2022.08.~2023.03.에 집중돼 있고, 최신 확인 거래도 2023.03.입니다. 24세대 도시형생활주택, 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 고려하면 63.8%라는 할인율만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하기 어렵습니다. 여기에 이진아의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이고 근저당 일부포기 및 민간임대주택등기 확인도 남아 있습니다. 결론은 주된 보증금 인수 위험은 해소, 현장 점유와 현재 시세는 보수적으로 재검증입니다.