116,736,000원
서울남부지방법원 2025타경11534. 서울 강서구 화곡동 제이엠팰리스 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층이고 사용승인일은 2021.07.02입니다. 소유자는 송미경 지분 10분의 9, 장진환 지분 10분의 1의 공유 형태입니다.
등기부만 보면 2021년 하나은행 근저당권 2건은 이미 2021.08.20 해지로 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.13 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 홍진향의 주택임차권과, 별도로 확인되는 이광헌의 점유입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려왔나”보다 특별매각조건이 어느 임차인까지 해소하고, 그 밖에 무엇이 남는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제203호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로43가길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상5층 · 제2층 제203호 · 사용승인 2021.07.02 |
| 소유자 | 송미경 10분의 9 · 장진환 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 116,736,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2.95억 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2021.07.14 설정된 하나은행 근저당권 1,740,000,000원과 360,000,000원은 2021.08.20 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 홍진향은 임대차계약일 2021.08.06, 확정일자 2021.08.31, 전입·점유개시 2021.10.29를 갖추고 2023.08.30 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2025.08.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차관계 2명 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광헌 | 미상 | 2024.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍진향 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 | 295,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
홍진향: 확정일자 2021.08.31 · 배당요구 2023.08.30. 특별매각조건 적용으로 홍진향 관련 실질 인수 0원. 이광헌은 보증금·확정일자 미상.
③ 가격 판단 — 감정가 41%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 285,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,736,000원, 감정가의 40.96%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 93,388,800원, 6회 유찰 시 74,711,040원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 홍진향 관련 확약이 있어도 이광헌의 보증금이 확인되지 않아, 실제 취득비용은 낙찰가 + 이광헌 관련 미상 인수액이 될 가능성을 열어둬야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,434,304원 |
| 1. 임차인 홍진향 보증금 | 295,000,000원 | 114,301,696원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍진향 미배당액은 180,698,304원이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 홍진향 관련 실질 인수는 0원입니다. 이광헌 관련 보증금은 확인되지 않아 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로, 공동주택(아파트·다세대주택)·다가구주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2021.07.02. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,426,000원/㎡, 토지면적 377.0㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 제이엠팰리스는 20세대이며, 동일면적 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 홍진향 관련 배당 미수령 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 원문을 대조해야 합니다.
- 이광헌 임대차 확인. 보증금·계약일·점유 범위·확정일자·현재 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 40.96%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 제203호와 면적·층·상태가 유사한 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.07.08 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 관련 내용과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰됐고 단지 관련 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 반복 유찰의 원인이 임차관계·가격·환금성 중 무엇인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.95억이 사라져도, 사건 전체가 0원 인수는 아니다”
이 사건의 핵심 반전은 분명합니다. 홍진향의 보증금 295,000,000원은 현재 회차 기준 180,698,304원이 미배당돼 원칙상 매수인에게 넘어올 구조지만, 특별매각조건으로 홍진향 관련 실질 인수는 0원이 됩니다. 이 점만 보면 큰 권리위험 하나가 해소된 셈입니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 이광헌이라는 별도 점유자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 116,736,000원을 곧바로 ‘실질 취득가’라고 확정할 수 없으며, 116,736,000원 + 이광헌 관련 미상 인수액의 구조로 접근해야 합니다. 여기에 4회 유찰과 최근 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 홍진향 확약은 긍정적이지만, 미상 임차인 확인 전까지는 권리도 가격도 보수적으로 보는 물건입니다.
