서울남부지방법원 2025타경11534. 강서구 화곡동 제이엠팰리스 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 285,000,000원의 64%인 182,400,000원으로 두 차례 유찰됐습니다. 겉으로는 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 확인된 최근 실거래 금액이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서입니다. 2021년 7월 설정된 하나은행 근저당권 2건은 2021.08.20 해지로 모두 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 근저당권을 현재 말소기준권리로 볼 수 없고, 남은 등기 흐름에서는 2025.08.13 강제경매개시결정이 기준이 되는 구조입니다. 홍진향은 그보다 앞선 2021.10.29 전입·점유와 2023.08.30 임차권등기를 갖고 있어 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금 문제를 검토해야 합니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건이 이행되면 홍진향 관련 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 이광헌에 대해서는 같은 포기·말소 조건이 확인되지 않으므로 별도 위험으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로43가길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 제2층 제203호 · 사용승인일 2021.07.02 |
| 소유자 | 송미경 지분 10분의 9 · 장진환 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당이 아니라 경매개시결정이 기준
② 임차인·점유 분석 — 확약 대상과 대상 밖 위험을 분리
보증기관 승계로 중복 신고된 명의는 없으며, 임차·점유 신고인은 홍진향과 이광헌 2명입니다. 두 사람은 동일한 위험으로 묶으면 안 됩니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 홍진향 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 확정일자 2021.08.31 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 승계 없음 확약 적용 |
| 이광헌 | 점유 부분 미상 | 2024.04.01 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
*확약이 없다고 가정하면 현재 최저가 기준 보증금과 낙찰가의 단순 차액은 112,600,000원(295,000,000원－182,400,000원)입니다. 실제 미배당액은 집행비용과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 182,400,000원으로 감정가 대비 64%까지 내려왔습니다. 다만 제이엠팰리스의 확인 가능한 최근 거래금액이 없어, 최저가를 최신 거래나 최근 12개월 평균과 대조할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 36% 낮으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
이 건물은 2021.07.02 사용승인된 20세대 규모의 도시형생활주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.2회이며, 본건도 이미 2회 유찰됐습니다. 소규모 다세대는 동일 단지 내 비교표본이 제한될 수 있어, 실거래 확인 없이 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,353,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,740,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 회차 | 매각가 | 총채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 182,400,000원 | 2,215,953,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 145,920,000원 | 2,251,922,880원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 116,736,000원 | 2,280,698,304원 | 0원* |
매수인 인수 0원*은 홍진향 관련 특별매각조건이 실제로 이행되는 경우에 한합니다. 이광헌의 미상 보증금과 점유관계는 위 0원 산정에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 공동주택·다세대주택·다가구주택·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 주거지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물의 2층 203호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며 상대보호구역 저촉·포함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 377.0㎡, 지목 대, 완경사의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,426,000원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 규모의 도시형생활주택으로 비교 가능한 동일 건물 거래표본이 제한될 수 있고, 경매 평균 유찰 횟수도 2.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰·대금납부·명도 과정에서 어떤 서류와 시점으로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 이광헌 계약관계 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 전입 유지 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 말소된 근저당 재확인. 을구 1번·2번의 2021.08.20 말소 여부와 공동담보목록, 배당표상 하나은행 배당 기재가 왜 충돌하는지 등기 원본과 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2021.07.08 민간임대주택 등록 표시가 있으므로 매각 후 말소 처리와 임대의무 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고 화곡동 인근 동일 연식·유사 면적 다세대의 최신 실거래와 매물호가를 대조해야 합니다.
- 명도 범위. 홍진향 임차권등기 말소와 별도로 실제 점유자 이광헌의 퇴거·인도명령 가능 여부와 협의 비용을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 대상의 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전히 닫힌 사건은 아니다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 홍진향의 보증금 295,000,000원입니다. 현재 최저가보다 큰 선순위성 보증금이므로 보통이라면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 인수형 사건이 됩니다. 하지만 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 홍진향 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 이광헌은 기준권리보다 앞선 전입일을 갖지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고, 확약 대상에도 포함됐다고 볼 근거가 없습니다. 또한 이미 말소된 하나은행 근저당을 배당하는 계산과 등기 내용이 충돌하고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 입증되지 않았습니다. 주된 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 확약 밖 점유자와 배당기록의 불일치를 해결하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.