서울남부지방법원 2025타경11545. 강서구 화곡동 르미엘 9층 901호로, 공부상 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2022.04.18. 부천중앙새마을금고 근저당권이며, 이후의 압류·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 박윤이 1명이고, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자이므로 임차인 수에 중복해 합산하지 않습니다.
눈에 띄는 것은 금액과 계약일입니다. 소유자 김상훈의 등기상 거래가액, 박윤이의 임차보증금, 신청채권자의 청구금액이 모두 244,000,000원입니다. 소유권이전의 매매 원인일과 임대차계약일도 모두 2022.06.25.로 기재돼 있습니다. 이 일치 자체가 매수인 인수액을 만드는 것은 아니지만, 입찰 전 계약서·배당요구·특별매각조건 원문을 서로 대조해야 할 핵심 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제901호 · 도로명 서울특별시 강서구 화곡로 295 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 9층 · 사용승인일 2022.03.30. |
| 소유자 | 김상훈 · 2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 244,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 133,120,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 등기부 발급 | 2026.07.20. · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 승계는 0원*
말소기준권리는 2022.04.18. 부천중앙새마을금고 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 5,390,000,000원이고 공동담보목록 제2022-390호가 기재돼 있습니다. 2022.06.24. 일부포기 등기도 있으므로, 입찰 전 공동담보 범위와 일부포기 대상은 등기원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박윤이 전부 · 주거(임차권등기) 계약 2022.06.25. · 전입·점유 2022.07.15. | 244,000,000원 확정일자 2022.06.27. | 대항력 없음 말소기준 2022.04.18. 이후 전입 | 후순위·배당요구 배당요구 2024.06.13. | 실질 0원* 특별매각조건·임차권 말소 |
* 보증금 244,000,000원은 임차인 채권액입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦고, 특별매각조건상 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있어 매수인 실질 인수액을 0원으로 산정했습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 시세 할인은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 133,120,000원으로 감정가 208,000,000원의 64%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 133,120,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 133,120,000원 | 133,120,000원 | 5,789,867,683원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 106,496,000원 | 106,496,000원 | 5,816,118,947원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 85,196,800원 | 85,196,800원 | 5,837,060,745원 |
유찰이 더 진행돼도 특별매각조건이 그대로 유지되는 한 실질취득 기준액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 유찰 횟수가 늘어날수록 채권자 미배당액도 커집니다. 이 미배당 증가는 매수인의 인수액 증가가 아니라 배당받지 못하는 채권액의 증가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,663,680원 |
| 1. 근저당 · 부천중앙새마을금고 | 5,390,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,920,324,003원 중 예상 배당액은 130,456,320원이며, 미배당액은 5,789,867,683원입니다. 근저당 채권액은 공동담보가 기재된 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 9층 901호입니다. 사용승인일은 2022.03.30.입니다.
- 입지. 강서구청 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·주상복합건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 수도권 지하철 5호선 우장산역, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 각각 폭 약 6m와 34m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며, 공시지가는 ㎡당 11,120,000원입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인하세요.
- 점유·인도 현황. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로, 현재 점유자와 실제 인도 가능 시점을 현황조사서·집행관 조사 및 현장 확인으로 대조하세요.
- 임차인 날짜 대조. 계약일 2022.06.25., 확정일자 2022.06.27., 전입·점유 2022.07.15., 임차권등기 2024.06.13.의 순서를 원본 서류와 다시 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.15. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 부천중앙새마을금고 근저당은 채권최고액 5,390,000,000원과 공동담보목록이 기재돼 있고 일부포기 등기도 있으므로 해당 호실에 관한 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 르미엘 오피스텔의 최신 실거래와 동일·유사 호실의 거래를 확인한 뒤 상한가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 박윤이의 보증금은 244,000,000원이지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건으로 미배당 보증금 잔액의 매수인 청구 포기와 임차권등기 말소까지 예정돼 있습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로 매수인의 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차의 실질취득 기준액은 최저가와 같은 133,120,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이를 현재 실거래와 비교할 자료가 없는 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원*, 가격은 최신 실거래 확인 후 판단입니다. 특별매각조건의 유지, 임차권 말소 절차, 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.