표면상 인수 117,770,560원, 특별매각조건 이행 시 ‘실질 0원*’ — 영등포 더봄 503호

서울남부지방법원 2025타경11554. 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근의 ‘더봄’ 5층 503호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 대상면적은 21.98㎡이고, 지하 2층·지상 11층 건물의 5층에 있습니다. 소유자 장순자 씨는 2021년 12월 18일 매매를 원인으로 2022년 1월 10일 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 329,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 최승연은 2022년 1월 10일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 12월 20일입니다. 임차권등기는 2024년 1월 11일 접수됐으며 보증금은 329,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025년 8월 8일 영등포구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

현 회차 최저가 215,040,000원에서 집행비용 3,810,560원을 제외하면 임차인에게 211,229,440원이 우선배당되고, 보증금 부족분 117,770,560원이 남습니다. 통상 구조라면 이 미배당액을 낙찰자가 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 특별매각조건이 그대로 이행되는 경우에만 인수가 실질 0원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 해소

말소기준으로 제시된 권리는 2025년 8월 8일 영등포구 압류입니다. 그보다 앞선 최승연의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관 승계나 대위변제 중복 신고로 표시된 사람이 아니라, 실제 임차인은 최승연 1명입니다. 특별매각조건도 이 임차권과 미배당 보증금 잔액에 한정됩니다.

* 실질 0원은 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건대로 이행되는 경우에 한합니다. 이 조건은 최승연 임차권에만 적용되며, 현장조사나 원본 서류에서 별도의 임차인·점유자가 확인되면 그 위험은 별도로 분석해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득액은 낮지만 거래가 오래됐다

특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득액은 215,040,000원입니다. 등록된 동일·유사 면적 실거래 8건의 평균은 351,500,000원으로, 실질취득액은 이 평균의 61.2%입니다. 감정가 336,000,000원보다도 낮습니다.

실거래 표본은 329,000,000원에서 379,000,000원 사이이고, 가장 최근 거래월은 2022년 9월입니다. 같은 거래월에 369,000,000원과 379,000,000원의 거래가 확인됩니다. 다만 2026년 매각기일과 비교하면 거래 공백이 길기 때문에, 351,500,000원을 현재 시세로 그대로 적용해 “확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 215,040,000원 가정)

임차인 보증금의 룰상 미배당액은 117,770,560원입니다. 다만 특별매각조건 이행 시 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건에서 회차가 내려갈수록 실질취득액이 함께 낮아지는 것은 특별매각조건이 계속 적용되고 실제로 이행된다는 전제 때문입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근으로, 오피스텔·업무시설·근린생활시설과 신축 중인 아파트가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 영등포시장역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2021.11.21입니다. 급배수·위생·화재탐지·승강기·도시가스·난방·주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 3필지 일단지의 평탄한 부정형 토지로 북측 약 8m 도로에 접하며, 준주거지역에 해당합니다. 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 24호 규모의 소규모 오피스텔이고 실거래 표본이 2021년 12월부터 2022년 9월에 집중돼 있어, 현재 매매수요와 임대수요를 현장에서 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 매각대금 납부 후 최승연 명의 주택임차권이 실제로 말소되는지, 별도의 동의서나 말소서류가 필요한지 확인하세요.
• 별도 점유자 조사. 특별매각조건은 최승연 임차권에만 적용됩니다. 현장에 다른 점유자나 임차인이 있으면 해당 권리는 별도로 분석해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 등록된 최신 실거래가 2022.09에 그치므로, 2026년 인근 오피스텔 매매호가·전월세 시세·공실률을 중개업소에서 확인하세요.
• 소규모 물건 환금성. 총 24호 규모와 경매 평균 유찰 2.5회를 고려해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
• 민간임대주택등기. 2022.01.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부와 관련 등록 상태를 원본 서류 및 관계기관에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리주체와 집행법원에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건 이행이 승부처”

등기만 보면 보증금 329,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현 회차에서 117,770,560원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로, 특별매각조건이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 그 조건이 정확히 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 215,040,000원입니다. 과거 실거래 표본 평균 351,500,000원의 61.2%라는 가격 차이도 생깁니다.

다만 실거래는 2022년 9월 이후 확인되지 않고, 물건은 24호 규모의 오피스텔이며 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 따라서 결론은 권리조건 확인 시 검토 가능, 현재 시세와 환금성은 보수적으로 재검증입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 포기 확약과 임차권 말소가 실제로 완결되는지에 있습니다.