서울남부지방법원 2025타경11558. 금천구 독산동 헤리움팰리스 제2층 제203호로, 현황은 다세대주택입니다. 권리분석의 기준은 2021.07.02. 설정된 시흥새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이지만 공동담보목록 제2021-646호가 기재돼 있어, 이 금액을 본 호 하나의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
임차권자 임정선은 계약일 2021.08.05., 확정일자 2021.08.06., 점유개시일 2021.08.30., 주민등록일 2021.09.02.로 모두 말소기준일 이후입니다. 임차보증금은 감정가와 같은 295,000,000원이지만 선순위 대항력은 없고, 2023.09.25. 설정된 임차권등기도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이은환 (2021.09.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기상 특기 | 2021.09.06. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권·압류는 소멸
말소기준권리는 2021.07.02. 시흥새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임정선 임차권등기, 금천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 예상배당표상 배당액이 0원이지만, 특별매각조건에서 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 188,800,000원으로 감정가 295,000,000원의 64%입니다. 인수금액이 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 188,800,000원입니다. 다만 감정가 대비 유찰률은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 확인되는 가격 기준만으로 1.888억을 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 188,800,000원 | 188,800,000원 | 0원* | 4,909,643,200원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 151,040,000원 | 151,040,000원 | 0원* | 4,946,874,560원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 120,832,000원 | 120,832,000원 | 0원* | 4,976,659,648원 |
③ 임차인·점유자 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분
| 임차인·점유자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정선 건물 전부 · 임차권등기 | 295,000,000원 | 2021.09.02 2021.08.06 | 없음 기준권리 후 전입 | 후순위 배당요구 2023.09.25 | 0원* 확약 |
| BATTULGA OIDOVDORJ 점유 부분 미상 | 미상 | 2024.09.20 미상 | 없음 기준권리 후 전입 | 확인 필요 | 인수 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 근저당 · 시흥새마을금고 | 4,800,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 4,909,643,200원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 시흥새마을금고 근저당에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만 특별매각조건상 미배당 반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소합니다. 당해세·압류세액·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동 주민센터 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 점검. 현황 다세대주택이고 2회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래 가능 가격과 내부 상태를 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 제출서류와 이행 시점을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 별도 점유자 확인. BATTULGA OIDOVDORJ의 실제 점유 부분, 임대차계약 유무, 보증금, 현재 거주 여부를 현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 시흥새마을금고 공동담보목록 제2021-646호의 대상 부동산과 각 매각 진행상황을 확인해야 실제 채권잔액과 배당관계를 판단할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 금천구와 국의 압류가 있으므로 법정기일·당해세·배당요구액을 확인하세요. 현재 예상배당에는 압류세액이 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.06. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 등록 상태와 매각 후 말소 절차를 원본 서류 및 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 수치만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 다세대주택의 거래와 임대수익을 대조해 입찰 상한을 정하세요.
- 명도 비용. 인수 보증금이 없더라도 점유자가 존재하면 인도명령·이사 협의와 집행 비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 핵심은 보증금 295,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 보증금의 순위와 특별매각조건입니다. 임정선의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.07.02. 시흥새마을금고 근저당보다 늦고, 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건까지 있어 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 확약 밖 점유자의 현황 확인, 공동담보 근저당의 실제 잔액, 세금 압류, 민간임대주택등기, 명도 문제는 입찰 전 확인해야 합니다. 최저가 188,800,000원은 감정가의 64%이지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 권리 인수는 해소됐지만 가격과 점유는 보수적으로 검증해야 하는 다세대 물건입니다.