임차권 인수는 0원*, 그러나 민간임대주택 등록은 별도 확인 — 화곡동 웰타운에이 304호

서울남부지방법원 2025타경11563. 강서구 화곡동 웰타운에이 3층 304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이영우는 2021.07.22. 거래가 259,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 서민정의 보증금도 259,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.18., 전입·점유개시일은 2021.07.22.이며, 2023.08.17. 건물 전부에 대한 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.

권리 순서의 기준은 2021.04.08. 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다. 임차인의 전입과 점유는 그보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 이후의 국세 압류, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 여기에 특별매각조건까지 더해져, 신청채권자는 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수 0원*

말소기준은 2021.04.08. 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,366,000,000원이며 공동담보목록 제2021-359호가 기재돼 있습니다. 2021.07.22.에는 해당 근저당권에 대한 일부포기 말소기재도 있으므로, 공동담보목록과 현재 효력 범위는 입찰 전 등기 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 권리분석과 배당표는 이 근저당권을 말소기준 선순위 채권으로 반영하고 있습니다.

실제 임차인은 서민정 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.06.18.이지만, 대항력의 핵심인 전입·점유개시일은 2021.07.22.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 2023.08.17. 임차권등기도 후순위입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

* 특별매각조건: 신청채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 관한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 이 조건은 서민정 관련 보증금 청구에 적용되며, 실제 임차인은 1명으로 파악됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 64%와 ‘시세 할인’은 다르다

이 물건은 2회 유찰돼 감정가 262,000,000원의 64%인 167,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권자 미배당 총액은 3,460,467,520원이나, 후순위 채권 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아니며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물의 3층 304호입니다. 사용승인일은 2021.03.24.입니다.
• 입지. 서울곰달래사거리 남동측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다. 기계식주차의 실제 이용 가능 차량 규격과 운영상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 대상자와 대상 용도에 해당하는지는 입찰자별로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역과 버스 접근성은 있으나 오피스텔은 관리비·주차·임대수익과 유사 매물의 매매가격에 따라 환금성이 달라집니다. 2회 유찰 원인을 현장 수요와 함께 점검해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 포함됐는지 원문을 대조하세요.
• 실제 임차인 1명 재확인. 서민정 외 별도 점유자나 전입자가 없는지 현황조사·전입세대 확인과 현장 방문으로 점검하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등록 말소 여부와 임대사업자 지위·임대의무의 처리 범위를 관할 행정기관 및 관련 원본 서류로 확인하세요.
• 공동담보 근저당 확인. 공동담보목록 제2021-359호와 2021.07.22. 일부포기 기재를 대조해 이 호수에 대한 현재 효력과 말소 범위를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자 대신 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래가, 임대보증금과 월세 수준으로 응찰가 상한을 정하세요.
• 기계식주차 점검. 주차 가능 차량 규격, 고장·운영시간, 유지비와 실제 주차 배정 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도로 조사하세요.
• 명도 계획. 임차권 말소 조건과 별개로 실제 점유 상태, 열쇠 인도와 퇴거 일정에 필요한 절차를 확인하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원, 가격과 등록의무는 별도”

이 사건의 임차권 구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 서민정 1명이고 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 신청채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건도 있어, 현재 최저가 167,680,000원에 낙찰될 경우 매수인의 실질취득액은 167,680,000원, 금전 인수액은 0원*으로 분석됩니다.

하지만 감정가 262,000,000원에서 두 차례 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 말할 수는 없습니다. 오피스텔의 최근 실거래 비교가 없고, 등기에는 민간임대주택 등록도 남아 있습니다. 공동담보 근저당의 일부포기 기재까지 포함해 원본을 대조해야 합니다. 결론은 금전 권리는 통과, 가격과 민간임대 등록은 확인 전 보류입니다.