서울남부지방법원 2025타경11578. 개명초등학교 북동측 인근에 위치한 전용 27.03㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자 서동호는 2021.03.17. 이 주택을 거래가 231,000,000원에 취득했고, 김진배는 그보다 앞선 2021.01.23. 임대차계약을 체결한 뒤 2021.02.22. 확정일자를 받고 2021.03.17. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.05.03. 보증금 231,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기 순서만 보면 임차권은 2025.08.18. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 174,629,120원이며, 보증금 부족분 56,370,880원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제비동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 27.03㎡ · 지하 1층 / 지상 4층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.01.26. · 총 19세대 |
| 소유자 | 서동호 (2021.03.17. 거래가 231,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.08.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김진배의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.05.03.에 접수됐고, 임대차계약·확정일자·전입 및 점유도 모두 경매개시보다 빠릅니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진배 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.17. | 2021.02.22. | 231,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
김진배는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했으며, 선순위 대항력과 확정일자를 갖추고 있습니다. 일반적인 매각이라면 보증금 231,000,000원 중 배당되지 않는 부분은 매수인에게 남습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 비교표본이 오래된 1건
다원리치빌4차에서 확인되는 거래는 2021.08. 전용 24.94㎡ 1층의 255,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 27.03㎡ 2층으로 면적과 층이 다르며, 거래 시점도 사용승인 직후인 2021년입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08. | 24.94㎡ | 1층 | 255,000,000원 |
| 확인 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
특별매각조건이 이행될 경우 실질취득액은 최저가와 같은 177,920,000원이며, 확인 실거래 255,000,000원의 69.8%입니다. 수치만 보면 가격 차이가 크지만, 시세 표본이 2021년 거래 1건뿐이라 현재 시장가를 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 69.8%라는 비율만으로 즉시 저평가라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 김진배 보증금 | 231,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 임차보증금 부족분 56,370,880원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 김진배 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 일반 계산상 인수 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 177,920,000원 | 56,370,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 142,336,000원 | 91,456,704원 | 0원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 113,868,800원 | 119,525,363원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개명초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 광명사거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물로 2021.01.26. 사용승인을 받았습니다. 승강기와 지하주차장, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으며, 토지 공시지가는 ㎡당 2,900,000원입니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 도시형생활주택이고, 확인되는 매매 거래가 1건뿐이어서 일반 아파트보다 가격 확인과 재매각이 어려울 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 시점과 제출서류를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 실질 인수와 일반 인수 구분. 일반 계산액은 56,370,880원이지만, 확약 이행 시에만 실질 0원입니다. 조건이행 절차가 불명확하면 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 점유·인도 상태. 임차권등기와 별개로 현재 점유자 및 실제 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.20. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소·승계 처리와 관련 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 거래가 2021.08. 1건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 실제 매물과 대출 감정가를 함께 대조해야 합니다.
- 환금성·대출. 19세대 소규모 다세대이고 2회 유찰된 물건입니다. 담보대출 가능액과 향후 매도 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 이행되면 계산이 달라진다”
이 물건은 표면적으로 보증금 231,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매수인이 미배당액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 최저가 기준 일반 계산상 인수액은 56,370,880원입니다. 그러나 특별매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 177,920,000원이 됩니다.
가격은 확인 실거래 255,000,000원의 69.8%이지만, 비교 거래가 2021년 1건에 불과합니다. 2회 유찰과 19세대 소규모 다세대의 환금성을 고려하면 ‘시세보다 확실히 싸다’고 단정하기보다, 확약 이행의 확실성·현재 시세·대출 가능액을 모두 확인한 뒤 판단해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 권리의 승부처는 보증금 규모가 아니라 특별매각조건의 실제 이행 여부입니다.
