서울남부지방법원 2025타경11583. 강서구 화곡동 에이엔캐슬 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 29.71㎡이고, 건물은 2018년 6월 5일 사용승인을 받은 지상 7층 건물입니다. 감정가 245,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 156,800,000원까지 내려왔습니다.
표면가격만 보면 시세 비교 평균 223,500,000원의 70.2%입니다. 하지만 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최소유의 보증금 231,000,000원은 특별매각조건으로 실질 인수가 해소되지만, 장셀리나의 보증금 규모와 우선변제 여부가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 확정 취득원가는 최저가가 아니라 최저가에 장셀리나 관련 인수 가능액을 더한 금액으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용면적 비교 기준 29.71㎡ · 지상 7층 중 5층 |
| 소유자 | 문초승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 156,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.06.05 / 20세대 |
① 권리 흐름 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리해야 한다
등기부상 가장 먼저 확인되는 임차권은 최소유의 주택임차권입니다. 최소유는 2020년 11월 20일 점유를 시작하고 2020년 11월 23일 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 231,000,000원입니다. 이는 2025년 8월 18일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 인수하는 대항력 임차권 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소유 | 건물의 전부 | 2020.11.23 | 231,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 실질 0원* |
| 장셀리나 | 미상 | 2025.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
* 최소유 보증금은 원칙상 231,000,000원 인수 구조입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 장셀리나에게 적용되는 것으로 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 70.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
에이엔캐슬의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 평균은 223,500,000원, 최신 거래는 2022년 4월의 242,000,000원입니다. 현재 최저가 156,800,000원은 시세 비교 평균의 70.2%로 표시되지만, 최신 거래 시점이 2022년 4월이고 거래 표본도 2건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.22㎡ | 6층 | 242,000,000원 |
| 2021.10 | 29.48㎡ | 7층 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 223,500,000원 |
최소유 관련 확약만 놓고 보면 실질취득의 출발점은 156,800,000원입니다. 그러나 장셀리나의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가가 156,800,000원 + 미확인 인수액이 됩니다. 이 추가 금액을 확정하기 전에는 평균 대비 70.2%라는 비율을 근거로 가격 가점을 주거나 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 인수 · 최소유 임차보증금 | 231,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 153,804,800원 |
| 미배당 | - | 77,195,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사는 153,804,800원을 배당받고 77,195,200원이 미배당되는 구조입니다. 특별매각조건에 따라 최소유 임차권 관련 미배당 잔액은 매수인에게 청구하지 않는 조건입니다. 장셀리나 관련 보증금은 확인되지 않아 위 배당표와 실질취득가에 반영할 수 없으며 별도 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고, 인근에 까치산역 지하철 2호선·5호선과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생·급배수·소방·개별난방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필 일단의 평탄한 가로장방형 토지이며, 서측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 156.0㎡이며 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 현관이 잠겨 있어 내부구조와 이용상황은 외부관찰·탐문 등에 의존했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장셀리나 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 문구 대조. 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·대상·이행 시점을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 최소유 임차권 말소 확인. 매각 후 을구 1번 주택임차권이 특별조건대로 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 응찰 상한은 156,800,000원이 아니라 장셀리나 관련 인수 가능액과 명도·체납비용을 합산해 정해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2건이고 최신 거래가 2022.04이므로 인근 중개업소와 최근 유사 다세대 매물·거래를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 및 관리비 확인. 폐문 상태로 내부가 직접 확인되지 않았으며, 공용부분 관리비 체납과 시설 상태도 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, ‘완전 무인수’ 사건은 아니다
이 사건의 가장 큰 위험이었던 최소유의 보증금 231,000,000원은 특별매각조건으로 실질 인수 0원 처리가 가능합니다. 이 조건만 보면 최저가 156,800,000원은 시세 비교 평균 223,500,000원보다 낮습니다. 그러나 확약은 최소유 임차권과 채권자의 미배당 반환청구권에 한정됩니다.
별도 임차인 장셀리나는 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “231,000,000원 인수형”에서는 벗어났지만, “인수 0원 확정형”에는 아직 도달하지 않은 사건입니다. 실거래 표본도 2건이고 최신 거래가 2022.04이므로, 표면 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 확약은 긍정적이지만 미상 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
